2019房地产估价师经营与管理提高题（三）

　　单项选择题

　　1、(　)是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。

　　A、开发建设投资

　　B、经营资金

　　C、开发产品成本

　　D、营业成本

　　2、(　)是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

　　A、期间费用

　　B、财务费用

　　C、管理费用

　　D、运营费用

　　3、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用称为(　)。

　　A、营业成本

　　B、期间费用

　　C、运营费用

　　D、资金成本

　　4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为(　)。

　　A、利润总额

　　B、投资利润

　　C、税后利润

　　D、可分配利润

　　5、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值扣减30%后的(　)或出租收入的12%征收。

　　A、1%

　　B、1.2%

　　C、1.5%

　　D、2%

　　6、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为(　)万元。(2014年真题)

　　A、1482.75

　　B、1755.00

　　C、1932.75

　　D、2205.00

　　7、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为(　)。

　　A、租金收益

　　B、物业增值

　　C、股权增加

　　D、销售收入

　　8、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为(　)万元。

　　A、14.00

　　B、34.67

　　C、35.91

　　D、88.93

　　9、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是(　)。

　　A、成本利润率

　　B、投资利润率

　　C、偿债备付率

　　D、资本金利润率

　　10、下列属于房地产开发投资的静态指标的是(　)。

　　A、财务内部收益率

　　B、投资回报率

　　C、成本利润率

　　D、资本金净利润率

　　答案

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。参见教材P171。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。参见教材P172。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。参见教材P172。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。参见教材P173。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。参见教材P175。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目;对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20% 的扣除。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。参见教材P176。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。选项C是清偿能力指标，非盈利性指标。参见教材P178。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期;房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。