2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第二章第四节

　　第四节　房地产市场的运行规律

　　1.房地产空间市场与资产市场

　　1.1 房地产空间市场

　　■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。

　　1.2 房地产资产市场

　　■资产市场

　　房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

　　■投资收益(两部分)

　　在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金;

　　在转售时所实现的增值收益。

　　1.3 空间市场和资产市场之间的联系(两关系)

　　【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求;

　　【关系二】资产市场决定空间市场的供给(拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给)。

　　【记忆要点】

　　A是空间市场，B是资产市场

　　A决定B的需求，B决定A的供给

　　【典型例题】房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系-房地产租金水平-房地产资产的收益水平-在资产市场中的需求。参见教材P49。

　　【2016年真题】关于房地产空间市场的说法，正确的有(　)。

　　A.存在的目的是为获取房地产投资收益

　　B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　C.需求者可以通过租赁来满足其需求

　　D.供给来源于房地产资产市场

　　E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。参见教材P48。

　　1.4 均衡状态

项目	内容
均衡状态的特点	租金和价格都不发生变化 价格与重置成本相同 新增量和灭失量相等 房地产资产存量保持不变
均衡状态的内涵	这种均衡状况事实上不存在 但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动

　　2.房地产市场的景气循环

　　2.1 房地产景气循环的原因(七原因)

　　■供需因素的影响，金融因素变动最关键;

　　■市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞;

　　■生产者与消费者心理因素的影响;

　　■政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制;

　　■政治冲击;

　　■制度因素的影响;

　　■生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

　　【2015年真题】房地产市场存在周期循环的主要原因包括(　)。

　　A.土地资源的不可再生性

　　B.供需因素的影响

　　C.市场信息不充分

　　D.政策因素的影响

　　E.制度因素的影响

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响;市场信息不充分;政策因素的影响;制度因素的影响;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教材P49。

　　2.2 传统房地产周期理论

　　■在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，投资者具有自我调节投资量的能力。

　　■房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张(六步曲)的过程。

　　2.3 分析房地产周期运动的新观念

　　■传统理论的前提是房地产市场存在均衡状态;

　　■新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的;

　　■经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加。

　　2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】

　　【重点难点】两轴一线五点四阶段

项目	内容
两轴	水平的时间轴，向右表明时间流逝 垂直的空置率轴，向下表明空置率增高
一线	长期平均空置率水平线即为均衡线
五点	达到最高的空置率水平AE 达到长期平均空置率水平BD 达到最低的空置率水平C（供求转折点）
四阶段	A-B 消化过剩供给阶段 B-C 市场复苏、繁荣阶段 C-D 市场降温阶段 D-E 市场低迷阶段

　　【2016年真题】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期(　)。

　　A.平均空置率

　　B.平均吸纳量

　　C.平均交易量

　　D.平均租售价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。参见教材P50。

　　【第一阶段】(A-B)消化过剩供给

　　■始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩;

　　■此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给;

　　■没有新项目出现(即开发商不投新项目)，空置率下降;

　　■租金有小幅度的增长。

　　【第二阶段】(B-C)新增供给市场复苏至繁荣

　　■需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求;

　　■空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨;

　　■新项目出现，供给增加(开发商开始投新项目)。

　　【第三阶段】(C-D)供过于求，空置率增高，市场降温阶段

　　■空置率低于合理空置率;

　　■供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平;

　　■该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多。

　　【重点难点】关于C点

　　■C点是最低的空置率水平;

　　■C点是供求转折点;

　　C点之前需求的增长的速度一般高于或同步于供给的增长速度;

　　C点之后，需求的增长速度低于供给增长的速度。

　　【第四阶段】第四阶段(D-E)供严重过于求，市场低迷阶段

　　■始于市场运行到平衡点并向下运动;

　　■供给高增长，需求低增长或负增长;

　　■租金降低，空置率上升。

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

	起始	需求	供给	租金	租金上涨率	空置
第一阶段	A～B	增加	不变	不变或上涨	初期下降，后期上升	下降
第二阶段	B～C	增加 需求增长高于供给增长速度	增长 供给增长低于需求增长速度	上涨	提高	下降
第三阶段	C～D	增加 需求增加速度低于供给增加速度	增长 供给增长速度快于需求增长速度	上涨	上升	提高
第四阶段	D～E	减少	高增长	下降	下降，负数	提高

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

　　■需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同;

　　■供给在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同;

　　■租金在前三个阶段都在上涨;

　　■租金的上涨率，第一阶段后半段、第二阶段、第三阶段租金增值率都是上涨的;其它阶段均在下降。

　　【2015年真题】在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率(　)。

　　A.基本不变

　　B.开始下滑

　　C.缓慢上升

　　D.快速上升

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。参见教材P52。

　　2.5 房地产市场的投资周期—可理解为开发商愿不愿意出资兴建项目

　　■第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目;

　　■第二阶段：投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本开始流入市场。到了第二阶段的后半段，资本流量显著增加。

　　【典型例题】从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的(　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段的后半段

　　C.第三阶段的后半段

　　D.第四阶段

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P51。

　　■第三阶段前半段：由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目，资本流入也显著。

　　■第三阶段后半段：投资者意识到市场转向，资本流入会减少。

　　2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

　　■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化(先市场好，再会有投资);

　　■在第三阶段和第四阶段超前于市场自然周期的变化(预期市场不好，先不投资)。

　　3.房地产泡沫与过度开发

　　3.1 房地产泡沫及成因

项目	内容
概念	房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态； 是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果
成因	基础	土地的稀缺性
	直接诱因	投机需求膨胀
	直接助燃剂（必要条件）	金融机构过度放贷

　　3.2 过度开发及诱因

项目	内容
概念	也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况
诱因	开发商对市场预测的偏差； 开发商之间的博弈和非理性行为； 开发资金的易得性

　　【2016年真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括(　)。

　　A.房地产开发企业对市场预测的偏差

　　B.购房者对市场预测的偏差

　　C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

　　D.房地产开发资金的易得性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。参见教材P54。

　　3.3 房地产泡沫和过度开发的区别

区别项目	过度开发	房地产泡沫
是反映两个不同层面的市场指标	新增供给的增长速度超过了需求的增长速度	反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离
严重程度和危害性方面不同		严重程度高，危害大， 属不正常的大起大落
在房地产周期循环中所处的阶段不同	存在于下降阶段	存在于上升阶段
市场参与者的参与动机不同	为获得长期收益	短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　当泡沫产生时，市场还处于上升阶段，但出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。

　　3.4 房地产泡沫和过度开发的联系

　　■泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发;

　　■如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象。

　　3.5 房地产泡沫的衡量

　　■实际价格/理论价格;

　　■房价收入比;

　　■房价租金比。

　　【2015年真题】下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有(　)。

　　A.交易量增长率

　　B.吸纳周期

　　C.实际价格与理论价格之比

　　D.房价收入比

　　E.房价租金比

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格;房价收入比;房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。参见教材P56。

　　第五节　房地产市场的政府干预

　　1.政府干预房地产市场的必要性

　　1.1 房地产市场失灵(八种原因)

市场失灵原因	对策
垄断	要求政府制定反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格
外部性	需要政府通过税收、补贴、外部性收益—成本内部化等措施来提高市场效率
信息不对称	要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度
市场不完全 公共品 失业 通货膨胀及失衡 再分配和优效品

　　1.2 住房问题和住房保障

　　■ 住房兼具商品和公共品的双重属性

　　■ 三种住房保障模式

住房保障模式	代表国家
政府直接建房方式	英国、新加坡和香港
依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式	法国、瑞典和日本
对住房投资人减税 对住房承租人补贴	各国普遍采取

　　1.3 宏观经济周期循环

　　■经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏;

　　■复苏和繁荣构成扩张过程，衰退和萧条构成收缩过程;

　　■波峰(从扩张转为收缩)：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策;

　　■波谷(从收缩转为扩张)：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退。

　　1.4 房地产价格剧烈波动

　　■房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预。

　　1.5 房地产市场非均衡

均衡模式	内涵
总量非均衡	表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存
结构非均衡	不同子市场之间在供求方面的结构失衡

　　2.政府干预房地产市场的手段

　　■土地供应政策(主要是土地供应计划)

　　■金融政策

　　■住房政策

　　■城市规划

　　■地价政策

　　■税收政策

　　■租金控制

　　【关注点】地价政策

　　■土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。

　　■一宗高价地成交后，周边的房价会即刻上涨，而不是等高价地上的房子建成后房价才上涨。

　　■目前土地供应以挂牌出让为多，政府的地价政策一般为追求高地价的政策。

　　■灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增加对地价的管控能力。

　　【典型例题】土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。参见教材P60～61。

　　【典型例题】为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加(　)出让的供地方式所占的比例。

　　A.协议

　　B.招标

　　C.拍卖

　　D.挂牌

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增加对地价的管控能力。参见教材P61。

　　3.政府规范房地产市场行为的措施

　　■推动行业诚信体系建设(信用档案);

　　■规范交易程序(土地出让、房屋销售、转让、抵押、租赁和产权登记方面);

　　■加强产权管理。

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