2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（5）

　　第五章　现金流量与资金时间价值

　　一、现金流量(掌握)

　　(一)现金流量图

　　现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　1.绘制现金流量图的基本规则是：

　　(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

　　(2)相对于时间坐标的垂直箭头代表不同时点的现金流量，箭头向上表示正现金流量(现金流入)，箭头向下表示负现金流量(现金流出)，箭头的长短一般与现金流大小成正比。

　　(3)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

　　2. 现金流量的三要素

　　(1)大小(现金数额)

　　(2)方向(现金流入或流出)

　　(3)作用点(发生的时间点)

　　3.几个相关的重要知识点：

　　(1)“0”点的含义

　　二、资金时间价值的概念(掌握)

　　对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：

　　(1)随着时间的推移，资金的价值会增加。

　　(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

　　资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：

　　①投资利润率，即单位投资所能取得的利润;

　　②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;

　　③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

　　在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。

　　由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。这种考虑了资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择的科学性和可靠性。

　　三、利息与利率(掌握)

　　(一)利息

　　利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：

　　上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。

　　利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。

　　基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。

　　同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。

　　同业拆放有两个利率，拆进利率表示银行愿意借款的利率;拆出利率表示银行愿意贷款的利率。

　　四、单利计息与复利计息(掌握)

　　利息的计算有单利计息和复利计息两种。