2021年税务师考点《税法一》习题：土地增值税

　　一、单项选择题

　　1.下列行为属于土地增值税征税范围的是(　)。

　　A.政府向国有企业划转土地使用权

　　B.事业单位出租闲置房产

　　C.村委会自行转让土地

　　D.企业以房地产抵债

　　『正确答案』D

　　『答案解析』企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围。选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围;选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围;选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

　　2.转让新建房计算土地增值税时，可以作为与转让房地产有关的税金扣除的是(　)。

　　A.契税

　　B.城镇土地使用税

　　C.城市维护建设税

　　D.增值税

　　『正确答案』C

　　『答案解析』转让新建房计算土地增值税时，城市维护建设税可以扣除。

　　3.关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目的税务处理，下列说法正确的是(　)。

　　A.凡不能取得评估价格的，按购房发票所载金额作为扣除项目金额

　　B.因计算纳税需要对房地产进行评估的，其支付的评估费用不得扣除

　　C.出售旧房或建筑物的，首选按评估价格计算扣除项目的金额

　　D.凡不能取得评估价格的，由税务机关核定的金额作为扣除项目金额

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A、D，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;选项B，纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　4.2018年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2008年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额(　)万元。

　　A.1280

　　B.1895

　　C.1940

　　D.1880

　　『正确答案』D

　　『答案解析』纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额=1200×(1+10×5%)+80=1880(万元)。

　　5.关于土地增值税的清算，下列税法错误的是(　)。

　　A.已全额开具商品房销售发票的，按发票所载全额确认收入

　　B.未全额开具商品房销售发票的，按销售合同全额确认收入

　　C.销售合同所载商品房面积与实际测量不一致并在清算前已补或退房款的，在计算土增时应予调整

　　D.未开具商品房销售发票的，按实际收取全额确认收入

　　『正确答案』D

　　『答案解析』关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号，关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　6.关于房地产开发企业的土地增值税的处理，说法正确的是(　)。

　　A.销售已装修的房屋，其装修费不允许在计算土地增值税时扣除

　　B.建造非普通标准住宅出售的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

　　C.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按照取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

　　D.开发建造的与清算项目配套的学校，建成后无偿移交政府的，其成本费用可以在计算土地增值税时扣除

　　『正确答案』D

　　『答案解析』选项A，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，在计算土地增值税时扣除;选项B，不论建造普通住宅还是非普通住宅，房地产开发企业在计算土地增值税时，都允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除;选项C，将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，允许按照取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

　　7.下列经济活动中，需要缴纳土地增值税的是(　)。

　　A.甲、乙公司相互交换房产产权用于办公

　　B.丙某转让其个人拥有的非唯一且不满五年的住房

　　C.丁公司由有限公司整体变更为股份公司时发生的房产评估增值

　　D.戊公司通过中国青少年发展基金会向某市文化宫捐赠房产一套用于青少年美术作品展览室

　　『正确答案』A

　　『答案解析』选项B，对个人销售住房暂免征收土地增值税;选项C，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围;选项D，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不属于土地增值税的征收范围。

　　8.下列情形中需要缴纳土地增值税的是(　)。

　　A.个人销售商铺

　　B.因国家建设需要而被政府收回房地产

　　C.因城市实施规划而搬迁，企业自行转让房地产

　　D.企业吸收合并过程中涉及房地产过户

　　『正确答案』A

　　『答案解析』其他均为土地增值税免税情形。

　　二、多项选择题

　　1.下列事项中，属于土地增值税范围的有(　)。

　　A.美国人凯文将中国境内一处房产赠送给好友

　　B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押

　　C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造

　　D.居民个人之间交换非居住用房产

　　E.企业持有房产期间发生评估增值

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』选项B，抵押期内的房地产，权属未发生转移，不征收土地增值税;选项C，对闲置厂房进行改造，权属未发生转移，不征收土地增值税;选项E，房地产评估增值不征收土地增值税。

　　2.下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有(　)。

　　A.丙公司开发的住宅项目已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积的65%，自用面积占可售面积的5%

　　B.甲公司开发的住宅项目已销售

　　C.乙公司将未竣工决算的开发项目整体转让

　　D.丁公司于2017年3月取得住宅项目销售(预售)许可证，截止2019年3月底仍未销售完毕

　　E.戊公司开发的别墅项目销售面积已达整个项目可售建筑面积的75%

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　3.房地产公司将开发产品用于下列用途，属于土地增值税视同销售的有(　)。

　　A.安置回迁

　　B.对外出租

　　C.奖励职工

　　D.利润分配

　　E.对外投资

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理;房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　4.关于房地产开发企业土地增值税税务处理，下列说法正确的有(　)。

　　A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得计入扣除项目进行扣除

　　B.土地增值税清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

　　C.土地增值税清算时未开具销售发票或未全额开具销售发票的，未开具部分可以不计入房地产转让收入

　　D.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“土地使用权所支付的金额”中予以扣除

　　E.房地产开发企业同一项目在“营改增”前后都有收入，进行土地增值税清算时以全部含增值税金额作为转让房地产收入

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』选项C，未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。选项E，营改增后的收入，应该按照不含增值税金额作为转让房地产收入。

　　5.下列各项中，符合土地增值税清算管理规定的有(　)。

　　A.房地产开发企业未支付的质量保证金一律不得扣除

　　B.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

　　C.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

　　D.直接转让土地使用权的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

　　E.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』选项A,质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除;选项D，直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算。