三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
26．简述利率风险的内涵，说明利率的升高对房地产投资会产生哪些方面的影响？
27．简述投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不同的方面。
28．何为土地使用权出让？有哪几种出让方式？
29．简述在房地产开发经营的不同阶段需要聘请的专业顾问有哪些？
30．通常金融机构主要根据哪些指标来确定房地产企业资信等级？
四、计算题（8分）
31．有一项投资，投资者投资100万元购买一栋住宅用于出租，租期10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每二年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，折现率12%，计算净现值和内部收益率。（注：基准收益率10%，计算可利用下表进行）。
计算表 单位：万元
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年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
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投资额 |
–100 |
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物业售出 |
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90 |
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净租金收入 |
10 |
10 |
11 |
11 |
12.1 |
12.1 |
13.31 |
13.31 |
14.64 |
14.64 |
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净现金流量 |
–90 |
10 |
11 |
11 |
12.1 |
12.1 |
13.31 |
13.31 |
14.64 |
14.64 |
90 |
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折现系数12% |
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净现值 |
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折现系数15% |
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净现值1 |
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折现系数2 |
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净现值2 |
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五、论述题（12分）
32．试述可行性研究含义、目的和主要作用。
