三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？
4.基准地价修正系数测定有哪些途径？
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
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可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
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成交价格（元/平方米） |
8700 |
8500 |
9000 |
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成交日期 |
2009年1月31日 |
2009年3月31日 |
2009年7月31日 |
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交易情况 |
+2% |
-1% |
+3% |
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区域因素 |
+3% |
+3% |
+1% |
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个别因素 |
0 |
+2% |
0 |
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
1.论述房地产估价的现实意义。
2.论述剩余法的适用范围。
