自学考试《物业管理实务》章节串讲：第3章(1)

自学考试《物业管理实务》章节串讲：第3章(1)

　　第三章 物业项目承接查验

　　物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。

　　第一节新建物业承接查验

　　承接查验时间点：在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前。

　　知识点一、物业承接查验与工程竣工验收的区别(重要考点)

　　物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。

　　竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

　　具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。

　　1.目的不同

　　工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。

　　2.参与主体不同

　　工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。

　　3.对象不同

　　工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。

　　知识点二、物业承接查验的依据和原则

　　(一)物业承接查验的依据

　　1.法律依据：《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》。

　　2.合同依据：

　　新建物业以前期物业服务合同为依据;

　　正常物业以物业服务合同为依据。

　　实施物业承接查验，主要依据下列文件：

　　(1)《物业管理条例》;

　　(2)《物业承接查验办法》;

　　(3)物业买卖合同;

　　(4)临时管理规约;

　　(5)前期物业服务合同;

　　(6)物业规划设计方案;

　　(7)建设单位移交的图纸资料;

　　(8)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　(二)物业承接查验的原则

　　物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

　　(三)物业承接查验涉及的法律主体

　　主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。

　　1.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体

　　交验方：物业的建设单位

　　接管方：物业服务企业

　　2.新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体

　　交验方：物业的建设单位

　　接管方：物业专有部分的购买人

　　知识点三、新建物业承接查验应当具备的条件(重要考点)

　　(1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

　　(3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

　　(4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(7)法律、法规规定的其他条件。

　　知识点四、物业承接查验的程序

　　(二)移交有关图纸资料(现场查验20日前)

　　(三)查验共用部位、共用设施设备

　　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

　　(四)解决查验发现的问题

　　书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　(五)确认现场查验结果，签订物业承接查验协议

　　(六)办理物业交接手续

　　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

　　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续：

　　1.前期物业服务合同

　　2.临时管理规约

　　3.物业承接查验协议

　　4.建设单位移交资料清单

　　5.查验记录

　　6.其他承接查验有关的文件