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2018年中级会计师考试《经济法》简答题及答案四

来源:华课网校  [2018年2月7日]  【

  2014 年 11 月,A 公司向 B 银行借款 2000 万元,期限 2 年。A 公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。

  2015 年 1 月,A 公司与 C 公司签订书面合同,将该房屋出租给 C 公司,租期 5 年,月租金 5 万元,每年 1 月底前一次付清全年租金。2016 年 1 月,经 A 公司同意,C 公司与 D 公司订立书面合同,将该房屋转租给 D 公司,租期 4 年,月租金 8 万元。根据约定,D 公司的租金缴付方式为:每年 1 月底前向 C 公司缴付 3 万元,向 A 公司缴付 5 万元。但合同签订后,D 公司除向 C 公司缴付了 3 万元租金外,一直未向 A 公司缴付,C 公司也未向 A 公司缴付 2016年租金。

  后 A 公司无力清偿对 B 银行的借款,经 B 银行同意,A 公司于 2016 年年底与 E 公司签订买卖合同,以 2000 万元的市场价格将房屋售与 E 公司,并约定 2017 年 1 月初办理过户登记。

  2017 年 1 月 1 日,D 公司因违反约定使用房屋引发火灾,造成房屋损失 100 万元。C 公司为此解除了与 D 公司的转租合同并收回房屋。1 月 5 日,C 公司对因火灾造成的房屋损失向 A 公司赔偿 100 万元。A 公司与 E 公司于 2017 年 1 月 6 日依约办理了房屋过户手续。E公司要求 C 公司腾退房屋,C 公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日,C 公司进而向A 公司主张,A 公司未告知其房屋出售之事,侵害了自己的优先购买权,A 公司和 E 公司之间的买卖合同因此无效,E 公司并未取得房屋所有权。

  E 公司发现房屋受损,经与 A 公司协商,E 公司在应支付房屋价款中扣除 100 万元,只向 A 公司支付了 1900 万元。A 公司将此 1900 万元支付给 B 银行,B 银行则认为,其对于 A公司因房屋受损而获得的 100 万元赔偿款也享有优先受偿权。此外,A 公司和 E 公司均认为,欠缴的 2016 年全年租金应由自己收取。

  要求:

  根据上述内容,分别回答下列问题:

  (1)C 公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝 E 公司腾退房屋的要求?并说明理由。

  (2)C 公司是否有权解除与 D 公司的租赁合同?并说明理由。

  (3)C 公司是否有义务就房屋毁损向 A 公司赔偿 100 万元?并说明理由。

  (4)B 银行关于其对 A 公司获得的 100 万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立?并说明理由。

  (5)是 A 公司还是 E 公司有权主张欠缴的 2016 年全年的房屋租金?并说明理由。

  参考解析:(1)C 公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝 E 公司腾退房屋的要求。根据规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。 (2)C 公司有权解除与 D 公司的租赁合同。根据规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在本题中,在转租合同中,承租人 D 公司违反约定使用房屋引发火灾,出租人 C 公司可以解除与 D 公司的租赁合同。

  (3)C 公司有义务就房屋毁损向 A 公司赔偿 100 万元。根据规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。在本题中,对于 D 公司造成的房屋损失,承租人 C 公司有义务向出租人 A 公司赔偿损失。

  (4)B 银行的主张成立。根据规定,在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在本题中,B 银行有权对 A 公司获得的 100 万元赔偿款享有优先受偿权。

  (5)A 公司取得 2016 年全年的房屋租金。根据规定,2016 年期间,E 公司尚未取得该房屋的所有权,租赁合同的当事人依然是 A 公司,故 A 公司有权主张在此期间内的租金。

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