2018年造价工程师考试《造价管理》章节讲义：第五章第三节_第2页

　　(三)城市维护建设税与教育费附加

　　1.城市维护建设税

　　城市维护建设税是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金来源而开征的一种税。

　　(1)纳税人。城市维护建设税的纳税人，是指实际缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人，包括各类企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位，以及个体工商户和其他个人。自2010年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税。

　　(2)征税范围。城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇，以及税法规定征收“三税”的其他地区。

　　(3)计税依据和税率。城市维护建设税的计税依据，是纳税人实际缴纳的“三税”税额。纳税人因违反“三税”有关规定而回收的滞纳金和罚款，不作为城市维护建设税的计税依据，但纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应同时对其城市维护建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。

　　城市维护建设税实行差别比例税率。按照纳税人所在地区的不同，设置了三档比例税率，即：①纳税人所在地区为市区的，税率为7%;②纳税人所在地区为县城、镇的，税率为5%;③纳税人所在地区不在市区、县城或镇的，税率为1%。

　　(4)应纳税额计算。城市维护建设税应纳税额的计算基本上与“三税”一致，其计算公式为：

　　应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和×适用税率(5.3.4)

　　2.教育费附加

　　教育费附加是为加快发展地方教育事业，扩大地方教育经费的资金来源而征收的一种附加税。

　　(1)纳税人。教育费附加的纳税人与城市维护建设税的纳税人相同，是指实际缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人。自2010年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收教育费附加。

　　(2)计税依据和税率。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额之和作为计税依据。现行教育费附加征收比率为3%

　　(3)应纳税额计算。教育费附加应纳税额的计算基本上与“三税”一致，其计算公式为：

　　应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和×征收税率(5.3.5)

　　(4)地方教育附加。为进一步规范和拓宽财政性教育经费筹资渠道，支持地方教育事业发展，财政部下发了《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综[2010]98号)。根据文件要求，各地统一征收地方教育附加，地方教育附加征收标准为单位和个人实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。我国现已有20多个省(自治区、直辖市)开征了地方教育附加。

　　例题

　　1.教育费附加是以纳税人实际缴纳的()税额之和作为计税依据。

　　A.所得税

　　B.增值税

　　C.消费税

　　D.营业税

　　E.契税

　　【答案】BCD

　　【解题思路-2015】教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额之和作为计税依据。现行教育费附加征收比率为3%。

　　(四)房产税

　　1.纳税人

　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　(1)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　(2)产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。

　　(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　(4)无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　(5)外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

　　2.纳税对象

　　房产税的纳税对象为房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　3.计税依据和税率

　　(1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　1)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

　　②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

　　2)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　3)新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

　　(2)从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　4.应纳税额

　　应纳税额按表3.4.2的规定计算。

　　表3.4.2房产税应纳税额计算表

　　例题：

　　1.下列关于房产税计税依据的说法中，正确的是()。

　　A.融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据

　　B.融资租赁房屋的，以房产原值为计税依据

　　C.以房产联营投资、共担经营风险的，以房产原值为计税依据

　　D.以房产联营投资、不承担经营风险的，以房产余值为计税依据

　　【答案】A

　　【思路】关于房产税计税依据和税率：

　　(1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%;

　　房产原值。是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

　　②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

　　第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　第三，新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

　　(2)从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。