物业管理师《综合能力》模拟试题（8）

　　11.下列净运营收益的计算公式，正确的是( )。

　　A.净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-运营费用

　　B.净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-所得税-运营费用

　　C.净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失-准备金-运营费用

　　D.净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用

　　【答案】D 【试题解析】净运营收益=有效毛收入-运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益=潜在毛收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用

　　12.房地产评估价值所对应的时间是( )。

　　A.价值时点

　　B.开始估价日期 C.完成估价日期 D.出具估价报告日期 【答案】A

　　【试题解析】由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。

　　13.关于期房价格的公式，正确的是( )。

　　A.期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿

　　B.期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿

　　C.期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿

　　D.期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿 【答案】A

　　【试题解析】【考点来源】该考点来自教材的第二章《投资分析技术与房地产评估》中的第三节， 二、物业价值和价格的常见种类。

　　14.关于重新购建价格的表述，不正确的是( )。

　　A.重新购建价格是估价时点时的价格

　　B.重新购建价格是客观的价格

　　C.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格

　　D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧 【答案】D

　　【试题解析】建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。

　　15.物业服务企业开展物业经营管理的首要工作是( )

　　A.物业经营管理计划的制定

　　B.物业经营管理项目的选择

　　C.物业经营管理方案的制定

　　D.物业经营管理市场调查与市场分析 【答案】D

　　【试题解析】物业经营管理市场调查与市场分析是物业服务企业开展物业经营管理的首要工作。物业服务企业的物业经营管理计划、方案的制订，以及物业经营管理项目的选择、确定与具体实施都必须建立在有效的市场调查和分析的基础上。

　　16.物业服务产品现实的购买者( )

　　A. 对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径

　　B. 对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力但缺乏购买途径

　　C. 对特定的物业服务产品有兴趣但缺乏足够的支付能力及购买途径

　　D. 对特定的物业服务产品有兴趣并且具有一定的购买途径但没有足够的支付能力 【答案】A

　　【试题解析】所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。而潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。

　　17.下列有关物业经营管理市场的说法错误的是( )

　　A. 物业经营管理市场的交易是物业本身产权的交易

　　B. 物业服务产品的供给具有多样性和灵活性

　　C. 物业经营管理市场需求具有多样性

　　D. 客户对物业管理服务产品消费的理念可以影响物业服务产品的价格

　　【答案】A

　　【试题解析】物业经营管理市场的特性：(1)从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。(2)物业经营管理市场需求具有多样性。(3)物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权

　　的交易，而是物业管理服务产品的交易。(4)物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。

　　18.对总体按某种特征(如年龄、性别、职业等)分组(分层)，然后从各组中随机抽取一定数量的样本，这中调查方式属于( )

　　A.简单随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样 D.配额抽样 【答案】B

　　【试题解析】随机抽样调查又分三种情况：一是简单随机抽样，即总体中所有个体都有相等的机会被选择作样本。二是分层随机抽样，即对总体按某种特征(如年龄、性别、职业等)分组(分层)，然后从各组中随机抽取一定数量的样本。这种方法实际上是将样本总体划分为几大类，每一类都是由性质相同的样本构成。三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取各群体中的一部分作为样本。分群随机抽样所划分的群体之间具有相同的性质，但是在每个群体内部，存在着性质不同的样本。

　　19.下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是( )。

　　A.吸纳率分析 B.市场的商业周期分析 C.市场占有率分析 D.分析建设和运营中的主要物业项目 【答案】B

　　【试题解析】A、D属于市场需求分析，C和供给分析平级，均属于市场供求分析的内容。

　　20.特别适合于物业经营企业资源有限情况的营销策略是( )