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2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义:第五章第四节

中华考试网  [ 2016年6月2日 ]  【

 2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义:第五章第四节 商品房预售管理

  我国房地产市场发育尚不成熟,多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛,需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售,但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品房预售时房屋尚未建成,因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序,必须加强对商品房的预售管理。

  (一)商品房预售的条件

  《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件:

  1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  2.持有建设工程规划许可证;

  3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

  4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

  (二)商品房预售管理程序

  1.房地产开发企业预售商品房前,应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

  2.房地产开发企业申请预售许可,应当提交的证件及资料有:

  (1)商品房预售许可申请表;

  (2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

  (3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

  (4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

  (5)工程施工合同及关于施工进度的说明;

  (6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。

  3.经审查,房地产开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

  房地产开发企业进行商品房预售,应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

  4.房地产开发企业预售商品房,应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项,必须用于有关的工程建设。

  5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内,依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因,商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除房地产开发企业和承购人有特殊约定外,房地产开发企业应当承担违约责任。

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