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物业管理师考试物业管理实务教材重点:物业管理工作的移交原则

中华考试网  [ 2016年8月18日 ]  【

  物业管理工作的移交

  物业管理工作的移交既涉及国家政策法规,又涉及物业管理各方的权益,还直接影响到物业管理活动能否正常运行,因此,物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下,在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况;一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后,由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时,由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

  一、新建物业的移交

  (一)移交双方

  在新建物业的移交过程中,移交方为该物业的开发建设单位,承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求,及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作;物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。

  (二)移交内容

  移交的物业资料包括:产权资料,竣工验收资料,设计、施工资料,机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料,业主资料。移交的对象包括:物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定,向物业管理企业提供物业管理用房。

  二、物业管理机构更迭时管理工作的移交

  物业服务合同或前期物业服务合同的终止,将导致提供物业管理服务的主体发生变化,物业管理机构发生更迭,与此同时,在相关方之间会发生物业管理的移交行为。

  (一)移交双方

  物业管理机构发生更迭时管理工作的移交包括:原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构,承接方为业主大会或物业产权单位;后者的移交方为业主大会或物业产权单位,承接方为新的物业管理企业。

  (二)移交内容

  1.物业资料

  (1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

  (2)业主资料包括:

  1)业主入住资料,包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片;

  2)房屋装修资料,包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

  (3)管理资料包括:各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等给类服务质量的原始记录。

  (4)财务资料包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代手代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

  (5)合同协议书,指对内对外签订的合同、协议原件。

  (6)人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

  (7)其他需要移交的资料。

  资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后双方在目录清单上盖章、签名。

  2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

  (1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备,包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件,共用部位的门窗,各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;

  (2)共用配套设施,包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

  (3)物业管理用房,包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。

  停车场、会所等需要经营许可证和资质的,移交单位应协助办理变更手续。

  3.人、财、物的移交或交接

  (1)人员。在进行物业管理移交时,有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接,承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商,双方达成共识,。

  (2)财务。移交双方应做好财务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

  (3)物质资产。物质资产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物质资产等,主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

  (三)办理交接手续

  同新建物业的物业管理移交一样,原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应该注意以下几个主要方面:

  (1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价,真实客观地反映房屋的完好程度;

  (2)各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结请的费用(如业主拖欠物业服务费)应明确收取、支付方式;

  (3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;

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