物业管理师考试物业管理实务教材重点：收益性物业的租赁管理

　　收益性物业的租赁管理

　　(一)影响收益性物业租赁市场的主要因素

　　1、城市宏观经济环境。城市宏观经济环境是指城市的总体经济环境。如该城市的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标;当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标;该城市进出口增长情况、外资企业新增加数量等反映高档物业需求的指标以及当地的经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等产业政策方面的情况等。

　　城市宏观经济环境情况的好坏，首先直接决定着是否有足够的、具有一定支付能力的租户来租赁该城市的物业，包括商业物业、办公物业以及高档公寓物业、中低档居住物业等等。其次，宏观经济环境的状况，也是房屋租金水平高低的决定者。宏观经济形势看涨，各行各业发展迅速，市场对出租的房屋需求旺盛，必然会促使房屋租金提高，反之，房屋租金就会走低。最后，宏观经济环境的状况还是房屋租赁期限长短的重要影响因素。如果宏观经济形势看好，租户就希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益，而房屋出租者则希望尽量签订短期租赁合同或增加提高租金的条款等等。

　　2、房屋出售市场情况。房屋出售市场情况包括两个方面：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。

　　房屋市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户;反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋等等。

　　所以，在分析和预测物业出租市场时，一定要注意分析房屋出售市场，并努力把两者结合起来。这样才有可能准确地把握物业出租市场的现况与未来发展趋势。

　　3、房屋租赁政策法规环境。房屋租赁政策法规包括直接规范房屋租赁管理的政策法规规定，如《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及间接影响房屋租赁的相关政策法规规定，比如《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》等。

　　房屋租赁政策法规是决定或影响城市居民或城市单位是否租赁房屋、租赁什么类型的房屋、租赁多大规模房屋以及租赁期限的主要因素。比如，若规定国有单位不能租赁私有房屋办公，则这些单位就不会租赁私有房屋等等。另外，房屋拆迁管理办法也间接影响房屋租赁市场情况，如规定的拆迁补偿费标准比较低，而房屋出售市场的售价比较高，则被拆迁的住户就很有可能短期或长期租赁房屋居住而不是直接到出售市场购买住房等。

　　(二)收益性物业争取租户的措施与方法

　　1、物业管理企业争取租户的措施。物业管理企业为了将房屋尽可能快捷、有效地出租出去，需要采取主动的措施去寻找和争取租客。这些措施包括：

　　(1)发布广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。但需要注意的是，做广告时一定要考虑到租赁房屋的类型、档次以及相应的潜在租户的类型，以便能够用最少的广告成本开支争取到最多的潜在租户。

　　(2)“免费”或优惠。如可以提供一次免费旅行、免费使用俱乐部的机会等。也可以在广告中声明前若干位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠或向光顾物业的客户发送礼品等。

　　(3)引导参观。通过引导潜在租户参观，来使其对待租房屋产生兴趣和需求。参观中工作人员不仅要突出不同物业的优点，并且要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。

　　(4)建立租售中心。使用合适的租售中心会增加潜在租户的询问率，从而提高出租的可能性。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具，以使潜在租户看到完成后房屋的情况。但当市场强劲时，一般不需要精心布置这样的租售中心。

　　(5)与独立的房地产代理商、经纪人合作。房地产代理商、经纪人往往具有丰富的推销经验，了解市场的供求状况，并且具有广泛的客户网，借助于他们的力量往往可以事半功倍。特别是在出租一个新的战相当规模的物业时，与他们的合作会特别有效。

　　2、物业管理企业了解租户情况的方法。

　　(1)开展潜在租户的登记。让每一个前来咨询或参观房屋的潜在租户填写一份来客登记表。登记表中应包括潜在租户的姓名、单位、住址与办公地点、联系电话、从事行业、收入水平、员工数量、所需房屋的类型和面积、扩租的可能以及需要的特殊物业管理服务等等。