2016年物业管理师《经营管理》讲义：第五章第二节

　2016年物业管理师《经营管理》讲义：第五章第二节　房地产市场的需求

　　从前面的叙述中我们已经知道，需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图5― 1所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。这里我们强调“其他条件不变”，因为需求数量不完全由价格决定。

　　设想图5―1所说的某类物业是人们特别感兴趣的商品住宅，那么有哪些因素会影响商品住宅的需求，或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢?

　　1.收入的变化。一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。

　　2.其他商品的价格变化。画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，但实际的市场情形并不一定是这样。例如上海的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升使居民对高层住宅需求的增加，进而导致高层住宅价格攀升，使高层商品住宅需求曲线向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响原商品的需求。

　　3.对未来的预期。尽管某种商品的价格不发生变化，但消费者对未来收人、利率和购买某种商品的可能性等的预期也会影响到对某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的增加，使当前的需求曲线向右平移。

　　4.政府政策的变化。政府房地产税收政策、住房政策的变化或城市规划的变更，也会影响当前的房地产需求。例如，降低交易税费、停止住房实物分配，极大地推动了个人住房需求的增加。

　　房地产市场分析的内容

　　市场供求分析

　　房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

　　1.供给分析

　　(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。

　　(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

　　(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

　　2.需求分析

　　(1)需求预测。详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　(2)分析建设和运营中的主要物业项目。开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等;运营中的物业项目主要分析其用途、物业名称、位置、开业日期、建筑面积规模、租金、物业业主和物业管理企业名称等。

　　(3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

　　(4)市场租户对产品功能需求。以公司租户为例，需分析的内容包括：租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。

　　3.竞争分析

　　(1)列出与竞争有关物业的功能和特点。具体内容包括：描述运行中或在建的竞争性物业(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。

　　(2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布 (需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。

　　4.市场占有率分析

　　(1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额，明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势。具体内容包括：估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征;估算物业吸纳量，物业吸纳量等于市场供求缺口 (未满足需求量)和目标物业的市场占有率的乘积。

　　(2)市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间(租赁期)，并提出有利于增加市场占有率的建议。