2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（25）

2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（25）

　　确定集体土地使用权

　　集体土地可分为集体农用土地、集体建设用地和集体未利用地。按照这一分类，使用集体土地的使用者享有的集体土地使用权包括两类：集体农用土地使用权和集体土地建设用地使用权。

　　农用土地使用权主要是指对农业用地的承包经营权，也包括依法取得的“四荒地”使用权;集体土地建设用地使用权可再进一步分为农村居民宅基地使用权和乡村企事业建设用地使用权等。《确定土地所有权和使用权的若干规定》重点对集体土地建设用地使用权进行了规定，故这里主要讨论确定集体土地建设用地使用权的情况。

　　由于历史上农村土地政策的调整和变动，使用农村集体土地的情况也十分复杂，而且在不同的阶段呈现出不同的特点。确权的一般原则和国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理的原则，已对此进行了阐述。从使用农村集体土地的情况来看，1950年《中华人民共和国土地改革法》到1962年9月27日《六十条》的公布实施，这个时期使用集体土地，主要依靠行政命令，缺乏文字材料。从1962年到1982年颁布《国家建设征用土地条例》，这个时期使用集体土地以协议方式为主，一般不经批准。从1982年到1986年发布《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，这一时期乡镇企业和农村建房乱占滥用耕地的现象十分严重。发展乡镇企业随意占地不履行审批手续，干部以权代法、随意批准用地甚至自批自用，甚至违反法律，买卖、租赁和擅自转让土地的情况较为普遍。针对上述情况，要求我们确定集体土地建设用地使用权时，一定要遵循和贯彻好分阶段处理原则，具体问题具体分析。

　　(一)确定农村居民宅基地建设用地使用权

　　1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

　　2、1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年 1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

　　3、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

　　4、非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

　　5、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

　　6、农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。

　　7、按照上述1、5的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用土地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体

　　8、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，确定土地使用权 已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

　　(二)确定乡村企事业建设用地使用权

　　1、乡(镇)村办企事业单位和个人依法使用农民集体土地行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用;

　　2、农民集体经依法批准的土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，对联营或股份制企业确定集体土地建设用地使用权。