某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为100m2的店铺

简答题 某投资者以15000元/m的价格购买了一个建筑面积为100m的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%，试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

参考答案：

解：
1．购买总价：15000元/m×100m=150万元
2．自有资金：150万元×25%=37.5万元
3．抵押贷款年偿还额
抵押贷款总额：150万元×75%=112.5万元
已知：n=15年，i=5.7%
则：A=P/(1+i)／［(1+i)-1］=1125000元×5.7%×(1+5.7%)/［(1+5.7%)-1］=113573.31元
4．设月租金单价为x元／（m·月）
年租金=100×12x=1200x
年税前现金流量=1200x×(1-25%)-113573.31（税前现金流量=净收益-还本付息额，用于评估房地产自有资金权益的价值）
依据公式：税前现金回报率=（净收益-还本付息额）／权益资本（资本金）×100%，得：(900x-113573.31)/375000×100%=15%
算出：x=188.69元／（m·月）

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