建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限

参考答案：

对于土地与建筑物合成体的估价对象，取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中短者为收益期限。如果是建筑物的剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。在此情况下的收益价值计算要区分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同已约定不可续期的，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值；对于在出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到价值时点时的价值。值得指出的是，对于估价对象为住宅的，由于《人民共和国物权法》第149条明文规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，对于住宅情形，其土地使用权出让合同应不会约定不可续期，换句话说，住宅情形下其土地使用权出让合同是未约定不可续期，如约定不可续期则是违法的，不能生效的。如果是建筑物的剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后再加上建筑物剩余经济寿命结束之后的剩余期限土地使用权在价值时点时的价值。

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相关知识：第五章、主要估价方法在房地产估价中的运用