某投资者以1.8万元／m的价格购买了一个建筑面积

简答题 某投资者以1.8万元／m的价格购买了一个建筑面积为60m的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30％，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5．31％基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25％。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12％。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每1m建筑面积月毛租金）。

参考答案：

(1)购买总价：1.8×60=108（万元）
(2)自有资金：108×30％=32.4（万元）
(3)抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：108×70％=75.6（万元）
已知：n=10年，i=5.31％+1.5％=6.81％
则：

(4)设月租金单价为y元／(m·月)
年租金：60×12y=720y
年税前现金流：720y-720y×25％-106693.81
则：720y-720y×25％-106693.81／324000×100％=12％
则：y=269.58元／(m·月)

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相关知识：第五章、现金流量与资金时间价值