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某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2

来源：焚题库 [ 2018年3月23日 ] 【大中小】

简答题 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m

，总建筑面积为15000m

。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资
8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）?
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?

参考答案：

(1)设年最低基础租金为A万元／m
第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400=2700万元；
第2年初：投资5400万元，全部贷款；
第3年初向乙银行贷款F=2700X(1+9.0％)+5400×(1+9.0％)=9093.87(万元)；
第3、4年末的净经营收入R=(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1-35％)=(9975A+1000)×0.65
第3、4年末的付息额I=F×7.0％
第3、4年末的净现金流量=R-I=(9975A+1000)×0.65-F×7.0％=6483.75
A-13.43
第5年末的净现金流量R=9.5R-F+(R-I)
自有资金现金流量表：

当每年净现金流量现值=0时，可得出年最低基础租金A值：
令：
万元

(2)全投资资金的现金流量表：

当i=13％时，

当i=14％时，

用公式：，得
FIRR=13.85％