某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设

简答题 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m，容积率为7.5，建筑密度为65％，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售95个车位；-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房；地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元／m，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m，商业用房年净租金收入为2000元／m，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6.0％。开发建设贷款利率为7.5％，同档次商业用房的净租金收益乘数（即物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

参考答案：

开发商成本利润率
(1)先求项目总开发价值GDV：
①项目总建筑面积：4500×7.5=33750(m)
②基底建筑面积：4500×65％=2925(m)
③商业用房建筑面积：2925×3=8775(m)
④住宅出售建筑面积：33750-2925×5=19125(m)
⑤总销售收入：8000×19125+120000×95=164400000(元)
⑥项目总开发价值=8000×19125+120000×95+2000×5.5×8775-164400000×6％=251061000（元）=25106.1(万元)
(2)再求项目总开发成本TDC：
①购地款：6000万元
②建造成本：3500×33750=11812.50(万元)
③专业人员费用和管理费：11812.5×(8％+5％)=1535.63（万元）
④财务费：
购地款利息
建造成本、专业人员费用、管理费利息1001.11(万元)
财务费用合计：2729.35万元
⑤销售费用：164400000×2.5％=411（万元）
⑥项目总开发成本TDC：6000+11812.50+1535.63+2729.35+411=22488.48(万元)
(3)开发商成本利润率
【本题解析】
(1)在计算建造成本、专业人员费用、管理费利息时，计息周期应根据题意，选取建设期2年。计息周期一般自开发期初开始计算，至开发期结束，即项目竣工时止，不考虑预售或延迟销售的情况，换句话说，计息周期不含销售期。至于在计算建造成本、专业人员费用、管理费利息时，计算周期是否应包含前期或准备期的问题；应根据具体情形而定，如本题明确指出计息周期是建设期，就不应包含前期；但这一点与实际情况是有一定出入的，比如土地开发费用和土地开发阶段的管理费（含在总管理费中）一般与建设阶段的建造成本、管理费及专业人员费用一起，应视为在整个开发期（前期+建造期）均匀投入，以此题为例，此时计息周期应为3年。还有一个问题，就是销售费用是否计息的问题，《房地产估价理论与方法》教材认为，销售费用在开发期投入时应计息，而《房地产开发经营与管理》教材由于简化考虑，认为销售费用不计息。
(2)注意销售税金应在项目总开发价值中扣除而不应在项目总开发成本中扣除。
(3)净租金收益乘数等于物业资本价值与年净租金收入之比，它与资本化率是倒数关系。

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