市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法

参考答案：

第一问：采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：1．是与估价对象房地产类似的房地产：即：在用途、规模、档次、建筑结构．权利性质方面相同或相近的房地产，而且是与估价对象房地产处在同一地区或同一供求圈内。2．成交日期与估价时点相近（一般不宜超过一年）。3．是交易类型与估价目的相吻合。4．是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。第二问：假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差3年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长（3年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。

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