某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2

简答题 某商业房地产项目总占地面积为42000m，规划建设用地40000m，总建筑面积297000m。已知楼面地价为280元/m，建造成本为964元／m（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

参考答案：

解：
(1)项目总开发价值
1)项目总销售收入：297000m×95%×3040元/m=85773.60万元
2)销售税费：85773.60×5.48%万元=4700.39万元
3)项目总开发价值：(85773.60-4700.39)万元=81073.21万元
(2)项目总开发成本
1)土地成本：297000m×280元/m=8316万元
2)建造成本：297000m×964元/m=28630.80万元
3)其他工程费：28630.80万元×8%=2290.46万元
4)管理费：
①土地管理费：8316万元×6%=498.96万元
②建设期管理费：(28630.80+2290.46)×6%万元=1855.28万元
③管理费合计：2354.24万元
5)销售费用：85773.60×3.5%万元=3002.08万元
6)财务费用：
①土地费用和土地管理费利息：(8316+498.96)×［(1+15%)-1］万元=4591.49万元
②建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息：(28630.80+2290.46+1855.28+3002.08)×万元=8344.92万元
③财务费用总计：12936.41万元
7)项目开发总成本：
(8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41)万元=57529.99万元
(3)项目开发利润：(81073.21-57529.99)万元=23543.22万元
(4)开发成本利润率：23543.22/57529.99=40.92%

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