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2018“新司考”主观卷案例:黑心房主“一房二卖”引起诉讼

中国普法网   2018-10-11   【

2018“新司考”主观卷案例:黑心房主“一房二卖”引起诉讼

  随着房价的飞涨,拆迁房以其相对便宜的价格受到了部分购房者的青睐。然而由于拆迁房的特殊性,房产交易中存在更多需要注意的地方,一旦疏忽更易引发纠纷。近日,江苏省宜兴市人民法院就审结了一起拆迁房“一房二卖”的案件,两位买家为了一间房子的归属权对簿公堂。

  2013年年初,张某向於某购买了拆迁房屋一套,用作儿子结婚时的婚房。签订购房协议当天,张某就向於某支付了一部分房款并拿到了钥匙,至当年年底,张某将全部房款付给了於某,但因为儿子并未立即成婚,所以张某一直将房子空置,并未进行装修。然而到了2015年,当张某想要将房子装修入住时,却惊讶地发现房子早已被别人居住,而且对方也称自己是房子的买主。原来,住进张某房屋的陌生人姓吴,在看到张贴的卖房广告后联系了於某。於某谎称张某委托他出售房屋,吴某信以为真,就和於某签订了购房协议,并在装修后搬进了房子。

  当初的卖房者於某早已不见踪影,张某多次和吴某协商无果,无奈之下只能诉至法院,要求吴某搬离房屋,把房子返还给自己。张某表示,自己早在2013年就付清了房款并拿到了钥匙,房屋属于自己。而吴某则认为自己也是受害者,张某和於某之间的纠纷他并不了解,且自己已经装修并入住,房屋理应归属自己。

  经过审理,法院认为争议的房屋是於某拆迁所得,现尚不具备领取房屋所有权证的条件。於某于2013年将该房屋出卖给张某,并已完成交付,因此,该房屋自交付之日起张某为有权占有,之后於某又将该房屋出卖给吴某的行为属于无权处分。由于吴某在买房时已知该房屋出卖并交付给了张某,所以吴某占有该房屋不构成善意取得,其占有是无权占有。最终,法院判决吴某将房屋返还给张某,由张某补偿吴某装修残值161954元。

  【法官说法】

  依我国法律的规定,不动产物权的变动应以登记方法公示,本案中张某只有在办理了过户登记后才能取得完整的房屋所有权,若没有办理登记手续,张某和於某之间的买卖合同就不能对抗善意的第三人。也就是说,本案中,如果吴某并不知晓於某将房屋已经交付给张某的事实,那么其已经支付房款且入住的基础上,属善意第三人,善意取得受法律保护。

  生活中,拆迁房常常由于各种原因无法及时办理过户登记,购房者的权利无法得到法律的充分保护。于是一些黑心房主遂利用这一漏洞,把拆迁房“一房二卖”甚至多次卖出,给不知情的买家带来巨大损失和麻烦。法官因此提醒各位买房者,应尽量避免购买类似的产权不明或无法及时办理房产证的房屋,如果确需购买,也要关注房屋状况、产权变更等相关情况,并及时保留证据,通过法律保护自身权益。

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