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司法考试庭审技巧知识:论不动产登记纠纷

中华考试网   2013-05-26   【

一、不动产登记的概念和法律性质

物权法定和物权公示是我国物权法的两项基本原则。《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、情况和消灭,必须依照法律规定进行登记;动产物权的设立、变更、情况和消灭,必须交付。”不动产通过登记的方法进行公示,动产通过交付的方式进行公示。不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅,从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。

不动产登记是国家专门机关依照法定程序将物权人的物权记载于登记薄并公之于众的过程,既有行政机关的行政行为,又存在物权人对实体权利的处分。具有公法和私法的双重性质。

1、不动产登记的公法性质

首先不动产登记的行为主体是行政机关。《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”和61条的规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记,并凭变更登记申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权登记。”第六十一条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”第七条规定:“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职、密切配合。县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置由省、自治区、直辖市人民政府规定。”《中华人民共和国土地管理法》第11条规定,对不动产的登记一般由当地政府的国土资源管理局负责;依《中华人民共和国草原法》第11条和《中华人民共和国森林法》第3条规定,履行此项不动产登记的机关政府林业局。由此看出,国家行政机关是不动产登记的主体,国家公权力介入了不动产登记,赋予不动产登记强大的公示效力。

其次,不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为。物权法规定了不动产登记的设权效力,物权法第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第139条规定:“设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记,建设用地使用权自登记时成立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”第145条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的应当向登记机构申请变更登记。”第155条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”此外,其他法律、法规对不动产登记也有明确规定。具体某项不动产的登记,需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。当事人提出不动产登记申请后,登记机关可能作出是否予以登记的决定。权利人提出的不动产登记申请不等于获得不动产登记。因此不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。

再次,不动产登记有行政管理的性质。不动产登记发生法律效力后,登记机关对侵犯、破坏已登记物权的行为有管理职责。物权法第131条规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押物,但受让人代为清偿债务,消灭抵押权的除外。”登记机关可以依抵押登记,禁止或限制抵押物产权的转移。不动产登记成立后有国家强制力的维护,具有一定的强制性。

另外,行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一,物权法第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的,可以申请更正登记,但如果在不动产登记薄权利人不同意更正的情况下,利害关系人可以向登记机关申请异议登记,登记机关予以异议登记的,申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼,请求人民法院撤销行政机关颂让的具体行政行为。”不动产登记是国家专门机关通过严格法定程序运行的结果,既有国家信誉的支持,又有法律制度作保障。具有公法的性质。

2、不动产登记的私法特征体现。

不动产登记行为,是不动产物权人所实施的申请登记私法行为和登记机关实施的登记许可行为的结合②。因此,根据物权行为理论,物权私法规定的权利的变动,确因当事人对物权变动的合意。不动产登记应体现当事人对物权的合意。不动产登记有着证明不动产物权的基本功能。新的不动产登记制度产生之前,对不动产物权的界定是通过一般规定和为权利人提供救济实现的。如民法通则规定了所有权的基本权能,授予所有权人一定的权利,同时,规定在权利人权利受到侵害时提供法律保护,权利人可以请求追究侵权人的民事责任。而物权法所规定的不动产登记,在不动产登记薄中记载物权主体、客体、权利性质、权利转移等登记事项,能准确地界定不动产的归属,明晰物权关系。依照物权法第14条和15条之规定,当事人就不动产物权转移已经达成合意,合同关系就已经成立生效。但未经登记,不发生物权转移的效力。不能对抗善意第三人。很显然,物权法对物权采取的是登记生效主义,并且将登记效力与合同效力分开。认清不动产的法律本质,可以区分不动产权属纠纷案件的类别,属于民事纠纷的,按民事诉讼程序进行诉讼,属于行政诉讼的案件按行政诉讼程序进行诉讼。然而,现实权属纠纷案件,往往存在权属纠纷为已往不动产登记所约束的情况,民事、行政相互交叉。对于这类案件,按照现行法律规定,公法优先于私法,先行后民,可以先进行政诉讼,撤销已往的不动产登记的具体行政行为。然后进行民事诉讼,在民事诉讼终结后重新办理不动产登记。

二、不动产登记的程序。

由于不动产有不同类别,分属不同的行政机关管辖,不同的不动产登记程序也不尽相同。但物权法规定了不动产登记各方的权利,明确了不动产登记各方的义务及违反规定的法律责任。然而,登记各方凑在一起,各自行使权利履行义务,也不一定就能迅速地办理好不动产登记。从哪里开始着手、应具备哪此条件、先办什么、后办什么如果不能明确,只能是瞎胡闹,什么也不好办。即使能办理,也会效率低下,质量不高,不动产登记不能达到准确无误。因不动产登记应当制定操作流程,从什么步骤开始,到什么步骤结束。登记机关应制定方便不动产登记申请人操作的流程,并在显要位置展示,让申请人一目了然。然后依操作流程依次办理,才可能多而不乱。申请人应首先了解不动产登记的程序,按照程序提交相关资料,尽量保证提交资料的真实性、完整性。对于可能涉及多个登记机关的不动产登记,申请人要了解谁先谁后,多个登记机关也应密切配合,相互联动,尽量为不动产登记创造方便,简化繁琐的手续。下面以房屋权利变更登记为例,介绍有关不动产登记的实际操作程序。《城市房屋登记管理办法》就房屋权利变更登记的规定可分为两种,一种是转移登记、一种是他项权登记。在登记程序上该办法也采用了通则加特殊规定的方式,变更登记一般按下列程序进行。受理登记申请→权属审核→公告→核准登记→颁发房屋权属证书。申请转移登记的,权利人提交房屋权属证书及相关的合同、证明文件等。设定房屋抵押权、典权等他项权利,权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权登记。申请房屋他项权利登记的,权利人应提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项权利合同书及相关的证明文件。权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;(2)房屋面积增加或者减少的;(3)房屋翻建的;(4)法律法规规定的其他情形。申请他项权登记时,一般应提交以下手续:权利人和他项权人的身份证明;原不动产权属证书;他项权设定的依据或产生原因证明;确定他项权的范围、期限文件;与他项权相关的其他材料和文件。其他不动产的物权登记,与房屋产权登记大同小异。权利人符合不动产登记的条件,具有不动产登记的事由,并向不动产登记机关提出登记申请,登记机关应当受理。如不受理必须在法定期间内回复当事人有权申请行政复议或提起行政诉讼。提出申请时应提交不动产权属来源证明、相关合同和不动产界址、面积等现状证明。不动产登记机关受理登记申请后,应对当事人提交的资料进行审查,需要实地踏勘的,进行实地踏勘,形成并保留相关证据。符合登记条件的,予以登记;不符合登记条件的不予以登记并说明原因,指明补救途径。不动产登记最关健也是最后一道程序是将不动产物权事项记载于不动产登记簿,向物权权利人颁发不动产权属证书。不动产登记薄由登记机构管理,是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明。不动产权属证书一般都有固定的格式和通用模本,记载不动产权属事项与登记薄一致,结尾有颁证日期和颁证机构公章。不动产物权人领取不动产权属证书、不动产登记即告完成。如发现权属证书记载内容有误,可以要求登记机构依法更正。

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