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经济法辅导:土地法和房地产法

中华考试网   2009-10-10   【
  考试要点:
  一、土地所有权
  土地所有权的取得与丧失必须依据法律规定,不得约定。土地所有权禁止交易。
  1.国有土地所有权[取得方式(法定所有、征用取得)、国家所有的土地]
  2.集体土地所有权[三级所有、所有权的行使受到法律和政府的限制]
  二、土地使用权
  1.国有土地使用权(取得的方式;出让——-拍卖、招标、协议;划拨土地使用权)
  2.集体土地使用权(农用地——承包;宅基地——分配;非农经营用地——投资;非农公益用地——拨付,集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设)
  3.农用地使用权——土地承包经营法——土地承包经营权
  三、建设用地
  1.国家建设用地的审批权限
  2.乡村建设用地(非农经营用地、非农公益用地――县级以上政府审批;住宅用地――县级政府审批)
  3.临时建设用地
  四、土地确权纠纷的解决
  主要是土地确权纠纷。单位之间的由县级以上人民政府解决,一方为个人的由乡级人民政府解决,不服的提起诉讼。提起的诉讼为行政诉讼
  五、城市房地产管理法
  1.房地产开发(开发项目、开发企业)
  2.房地产交易——房地产转让、房地产抵押、房屋租赁
  哪些房地产不得转让、出让方式取得土地使用权的房地产转让条件、划拨取得土地使用权不得单独转让、划拨方式取得土地使用权房地产的转让应办理审批手续,审批后由受让方办理土地使用权出让手续。
  划拨取得的土地使用权不得单独抵押、划拨方式取得土地使用权房地产抵押是抵押权人的抵押权实现
  划拨取得的土地使用权的国有土地上房屋租赁的,所含土地收益上交国家。
  例题:
  1.甲欠乙债务500万元,将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了乙,并于2003年5月10日正式签订了抵押合同,后又到房屋管理部门办理了登记。2003年10月,甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放杂物。2004年5月10日,甲的 500万元债务到期未能清偿。那么关于乙行使抵押权的说法正确的是(D)
  A.乙可以拍卖房屋,并就拍卖所有所得优先受偿 (www.Examw.com)
  B.乙可以拍卖房屋,但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲,就剩余的全部优先受偿
  C.乙无权拍卖房屋,因为该房屋是在划拨的土地上建的
  D.乙可以拍卖该房屋,但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额,并扣除新增一层的所得后,就剩余的所得优先受偿
  考查知识点:划拨房地产的抵押
  2.远大房地产开发公司通过出让方式取得了300亩土地的土地使用权进行商品房的建设,约定的动工开发期为2002年2月10日,由于银行紧缩银根,远大公司的开发资金无法到位,直到2003年7月仍无法动工开发。对此事件,应采取什么措施(B)
  A.无偿收回土地使用权
  B.征收相当于土地出让金20%的土地闲置费
  C.如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种
  D.应协商变更合同
  考查知识点:未按期动工开发的后果
  3.甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权,出让合同约定的土地使用期限为50年,甲企业已使用了5年,现在想转让其房地产给乙企业,请问应当符合哪些条件(AB)
  A.按照出让合同,已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权证书
  B.按照出让合同的约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成投资开发总额的25%以上
  C.乙企业受让这块土地后,使用年限为45年
  D.乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途
  考查知识点:出让取得土地使用权的转让条件
  4.农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,必须履行以下哪些程序(ABC)
  A.经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意
  B.发包方与承包方订立承包合同,约定双方的权利、义务
  C.报乡人民政府批准
  D.报县农业行政主管部门批准
  考查知识点:非集体经济组织成员承包集体经济组织的土地
  5.甲准备将自家的老宅基地卖给乙,乙提出是否经有关部门同意,甲却反对说,此宅基地是其祖上遗留下来,处理自家的财产何须别人同意,于是甲、乙签订了买卖宅基地的协议,此协议的效力如何(B)
  A.有效
  B.无效
  C.经县级人民政府批准有效
  D.经县级土地管理部门批准有效
  考查知识点:集体所有土地使用权的转让
  6.为举办2008年奥运会,需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体所有的土地,问需要办理哪些手续(ABC)
  A.农用地转为建设用地的审批手续
  B.征收农用地的审批手续
  C.支付土地补偿费、安置补助费
  D.办理土地使用权的出让手续
  考查知识点;建设占用农民集体所有土地的手续
  7.一位学习法律的同学,回到家乡对当地乡亲就集体土地所有权进行了如下陈述,其中错误的是(B)
  A.集体土地所有权需要经县级以上政府登记造册,确认所有权
  B.集体土地的所有权可以交易
  C.集体土地所有权的行使受到法律与政府的限制,比如不能直接用于商品房开发
  D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员,无须经人民政府审批
  考查知识点:集体土地所有权
  8.划拔是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拔土地使用权的表述,哪些是正确的(ACD)
  A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得,也可以有偿使用
  B.划拨土地使用权转让的,转让方必须先办理土地使用权出让手续
  C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租
  D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋,应当将租金中所含土地收益上缴国家
  考查知识点:划拨取得土地使用权的房地产转让、抵押、租赁
  9.选项关于土地承包经营权的流转说法中,哪些正确(ABCD)
  A.土地承包经营权流转的主体是承包方
  B.土地承包经营权采用转让方式流转的,应经发包方同意,采用其它方式流转的应报发包方备案
  C.土地承包经营权可以出租,但不得改变土地的用途
  D.承包方可以以土地承包经营权入股在承包方之间从事农业合作生产
  考查知识点:土地承包经营权的流转
  10.农民甲与本集体经济组织因土地承包经营发生纠纷,如何解决(ABCD)
  A.可以协商解决
  B.可以请求乡政府调解解决
  C.可以向农村土地仲裁机构申请仲裁
  D.可以向法院提起诉讼
  考查知识点:土地承包经营纠纷的解决方式
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