【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为(　)。

　　A.单位价格

　　B.土地使用权价格

　　C.总价格

　　D.楼面地价

　　『正确答案』D

　　『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积

　　容积率指地块的建筑面积与地块总面积的比率

　　容积率=建筑总面积/土地总面积

　　楼面地价=土地单价/容积率

　　【例题5·单选题】对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按(　)评估。

　　A.成本法

　　B.形象进度法

　　C.假设开发法

　　D.工作量法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估

　　对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估。

　　属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整

　　【例题6·单选题】基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合(　)的土地使用权的平均价格。

　　A.用地

　　B.土地级别

　　C.土地

　　D.公共用地

　　『正确答案』B

　　『答案解析』参见教材138页。

　　【例题7·单选题】(2018年协会机考模拟题)某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积20 000平方米，总建筑面积50 000平方米，首层建筑面积10 000平方米，该建筑项目的容积率为(　)。

　　A.0.50

　　B.2.50

　　C.0.40

　　D.2.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积=50000/20 000=2.5。

　　【例题8·单选题】(2018年协会机考模拟题)市场法是建(构)筑物评估中最常用的基本方法之一，是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正得出被估建(构)筑物价值。其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是(　)。

　　A.表示可比实例交易时的价格指数

　　B.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数

　　C.表示评估基准日的价格指数

　　D.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数

　　『正确答案』D

　　『答案解析』交易日期修正系数中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。参见教材99页。

　　【例题9·单选题】(2018年协会机考模拟题)下列建筑物中，通常不适用收益法评估的是(　)。

　　A.政府办公楼

　　B.综合写字楼

　　C.百货商场

　　D.星级酒店

　　『正确答案』A

　　『答案解析』政府办公楼没有收益，所以不适用于收益法。

　　【例题10·单选题】(2018年协会机考模拟题)下列关于基准地价特点的说法中，正确的是(　)。

　　A.基准地价等同于宗地地价

　　B.基准地价是实际交易价格

　　C.基准地价通常由资产评估机构测算并发布

　　D.基准地价是区域性价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。所以AB不正确。基准地价通常由政府测算并发布，所以C不正确。

　　(二)多选题

　　【例题1·多选题】建(构)筑物的自然特性包括(　)等。

　　A.数量有限性

　　B.不可移动性

　　C.耐久性

　　D.利用的多方向性

　　E.可垄断性

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』建(构)筑物的自然特性包括不可移动性(不同于其他财产的主要之处);数量有限性(面积有限，但是经济供给有弹性);耐久性。社会经济特性包括价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性。

　　【例题2·多选题】在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有(　)。

　　A.房屋所有权

　　B.房屋使用权

　　C.房屋租用权

　　D.土地使用权

　　E.土地所有权

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』土地所有权归国家，不得进入市场交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也可以交易，评估的。

　　【例题3·多选题】基准地价的特征主要是(　)。

　　A.是区域性价格

　　B.是平均价格

　　C.是单位土地面积价格

　　D.是宗地价格

　　E.不是交易价格

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』基准地价一般具有下列特点：(1)基准地价是区域性价格。(2)基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价。(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。(4)基准地价是单位土地面积的地价。(5)基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现实性。

　　【例题4·多选题】下列价格中属于按建(构)筑物实物形态划分的价格是(　)

　　A.楼面地价

　　B.土地价格

　　C.建筑物价格

　　D.房地产价格

　　E.土地单价

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』按物质实体形态，建(构)筑物价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格、房地产价格。

　　【例题5·多选题】影响建(构)筑物价格的外部因素主要包括(　)。

　　A.经济因素

　　B.社会因素

　　C.地理位置因素

　　D.行政因素

　　E.心理因素

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』可能的话，把建(构)筑物价格价格的影响因素记到本题的程度，即记住到二级因素构成内容。

　　【例题6·多选题】下列因素中属于影响建(构)筑物价格区位因素的是(　)。

　　A.位置

　　B.环境

　　C.交通便捷

　　D.生活设施

　　E.地形地势

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』包括位置、坐落、临街、方位、距离、交通、配套、景观、环境。

　　【例题7·多选题】(2018年协会机考模拟题)影响建筑物价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括(　)。

　　A.权益因素

　　B.心理因素

　　C.区位因素

　　D.政策因素

　　E.实物因素

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』ACE属于建筑物的自身因素;政策因素属于外部因素;心理因素属于交易因素。