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2019年资产评估师《资产评估实务一》精选考题(四)_第3页

来源:中华考试网 [ 2019年9月4日 ] 【

  三、综合题

  1、6年前,甲单位提供一块面积为1000m2、使用期限为50年的土地,乙企业出资300万元,合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中,1000m2归甲单位所有,2000m2由乙企业使用20年,使用期满后无偿归甲单位所有。现在,乙企业有意将其使用部分的办公楼在使用期满后的剩余期限买下来,甲单位也乐意出卖。但双方对价格把握不准并有争议。

  据调查得知,现时与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,据估价师分析预测,其未来月租金稳定在80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,采用报酬资本化法,报酬率为10%。已知:钢筋混凝土结构办公楼的使用年限为60年,价值时点以后的剩余使用年限为60-4=56(年),建筑物使用年限晚于土地使用期限结束,收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。价值时点以后的建设用地使用权剩余期限为50-6=44(年)。

  <1> 、求取未来44年的净收益的现值之和

  <2> 、求取未来16年的净收益的现值之和

  <3> 、求取未来16年后的28年建设用地使用权和房屋所有权在现在的价值

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