A.净收益由总收益扣减总费用求得

　　B.总收益通常以客观收益为基础计算

　　C.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

　　D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

　　E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是收益法。选项 D 错误，房地产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。参见教材 P134。

　　11. 下列用材林资产评估方法中，属于市场法的有()。

　　A.木材市场价倒算法

　　B.收获现值法

　　C.年金资产化法

　　D.重置成本法

　　E.市场成交价比较法

　　【答案】AE

　　12. 运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有()。

　　A.评估基准日前的造林投资

　　B.主伐时的纯收入

　　C.间伐的纯收入

　　D.林分质量调整系数

　　E.评估基准日到主伐时的营林成本

　　【答案】BCDE

　　【解析】收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有：(1)林分主伐时的纯收入，即木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及相关税费和木材经营的合理利润;(2) 间伐的纯收入;(3) 投资收益率，一般采用平均收益率进行测算;(4)评估基准日到主伐时的营林成本;(5)林分质量调整系数 K ，一般根据待评估的林分与标准林分的蓄积或胸径指标进行调整。

　　13. 非实物类流动资产常用的清查核实方法有()。

　　A.函证

　　B.盘点

　　C.访谈

　　D.凭证抽查

　　E.检测

　　【答案】ABCD

　　【解析】非实物类流动资产的清查核实方法包括(1)盘点;(2)函证;(3)抽查(会计凭证);(4)访谈。

　　14. 采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值，确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题有()。

　　A.收益法评估结果小于资产基础法评估结果时，应判断企业经营性资产是否存在经济性贬值

　　B.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整资产基础法相关资产评估值

　　C.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整收益法溢余资产范围

　　D.应当考虑两者的评估对象与评估范围的一致性

　　E.收益法评估结果大于资产基础法评估结果时，应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值

　　【答案】ADE

　　15.某企业面临搬迁，对其可持续使用的机器设备的评估，可能采用的评估假设类型包括()。

　　A.按改变用途原地使用

　　B.按现行用途移地使用

　　C.按现行用途快速变现

　　D.按现行用途原地使用

　　E.按改变用途移地使用

　　【答案】ABDE

　　【解析】本题考查的是机器设备评估基本事项的明确。参见教材 P58。

　　三、综合题

　　1.某资产评估机构对一国产设备进行评估，评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。资产评估专业人员现场调查了解到，该设备于 2011 年底以 530 万元的价格购入并安装，2012 年年初正式投入使用，经济使用寿命为 15 年，之后该设备的制造工艺、新材料更替频繁，设备制造成本逐年降低，能耗也逐步减少，2016 年 12 月设备电机损坏，估计修复费用约 45 万元;设备其余部分为不可修复性损耗，工作正常。资产评估专业人员对该设备进行了询价，新型同类设备销售价格为 400 万元(不含税)分析确定的设备运杂费费率为 1.5%，安装费费率为 1.2%，设备基础在构筑物评估中已经考虑，不考虑间接成本、资金成本。评估基准日时，该设备比同新型同类设备多耗电 8000 度/年，电价为 0.5 元/度，折现率设定为 10%，10 年的年金现值系数为 6.1446，企业所得税税率为 25%。该设备不存在经济性贬值。

　　要求：

　　(1)计算该设备的重置成本。

　　(2)计算该设备的实体性贬值额。

　　(3)计算该设备超额运营成本引起的功能性贬值额。

　　(4)计算该设备的评估值。

　　【答案】

　　1.运杂费=400×1.5%=6 万元

　　安装费=400×1.2%=4.8 万元

　　设备的重置成本=400+6+4.8=410.8 万元

　　2.可修复性损耗引起的贬值：45 万

　　不可修复性损耗引起的编制：(410.8-45)×5/15=121.93 万元

　　实体性贬值：166.94

　　3.年超额运营成本=8000×0.5×10-4=0.4 万元

　　税后超额运营成本=0.4×(1-25%)=0.3 万元

　　净超额运营成本折现值=0.3×(P/A，10%，10)=0.3×6.1446=1.84 万元

　　该设备超额运营成本引起的功能性贬值额为 1.84 万元。

　　4.设备的评估值=410.8-166.94-1.84=242.02 万元

　　2.某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为 2017 年 6 月 30 日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期 1 年，于 2012 年 6 月底建成并投入使用，建筑面积 6000 平方米，经济使用年限 50 年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分 100分)，分值分别为 94、70、90，修正系数分别为 80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 3883 万元，安装工程造价为 675 万元。前期费用的综合费率为 2%，期间费用费率为 5%。假设利润率为 3.5%，不考虑资金成本。