3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估概述。选项DE属于预备费。工程建设其他费用包括：土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。参见教材P180。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 广义上的建筑物包括建筑物和构筑物。选项ABC属于建筑物;选项D属于构筑物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】 选项A错误，耐久性又称不可隐匿性;选项C错误，耐久性是建(构)筑物的基础特性;选项D错误，耐久性同时体现在自然寿命和经济寿命。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 公共所有权表现为政府力量执行的征收权、征税权、警察权和充公权。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 选项D属于商业房地产;选项E属于农业房地产。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 选项ABC属于交易因素，选项D属于外部因素;选项E属于自身因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。

　　三、综合题

　　1、

　　【正确答案】 该房地产的收益价值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/(1+10%)38-5]/(1+10%)5=300.86万元。

　　【该题针对“收益法”知识点进行考核】

　　四、综合题

　　1、

　　【正确答案】 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　根据题意已知：

　　A=(100-75)× 500×12=150000(元)

　　Y=10%

　　n =10-3=7(年)

　　将上述数字代入公式中计算如下：

　　V=150000/10%[1-1/(1+10%)7]

　　=73.03(万元)

　　【该题针对“收益法”知识点进行考核】

　　五、综合题

　　1、

　　【正确答案】 该写字楼2011年5 月1 日的市场价值测算如下：

　　(1)测算公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正修正系数×房地产状况修正系数

　　(2)求取比准价格V1：

　　V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)

　　=8609.76(元人民币/m2)

　　(3)求取比准价格V2：

　　V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1+5%)

　　=8642.39(元人民币/m2)

　　(4)求取比准价格V3：

　　V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)2/(1+6%)

　　=8515.85(元人民币/m2)

　　(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

　　评估对象市场价值(单价)=(8609.76+8642.39+8515.85)/3

　　=8589.33(元人民币/m2)。

　　六、综合题

　　1、

　　【正确答案】 (1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

　　(2)该成片荒地取得税费总额= V×4 %=0.04V(亿元)

　　(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

　　(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

　　(5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9 .6×6 %=0.576(亿元)

　　(6)开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

　　(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(亿元)

　　故：

　　该成片荒地总价= 1 .641(亿元)

　　该成片荒地单价=164100000/2000000=82.05(元/m2)

　　【该题针对“剩余法”知识点进行考核】