<1> 、请计算目前承租人权益的价值

　　五、综合题

　　1、某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1 日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5 月1日为1美元对人民币6.4990元;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情况、房地产状况的修正和调整，见表2。并采用简单算术平均求取最终比准价格。

　　表2　可比实例交易日期、交易情况、房地产状况表

　　可比实例1可比实例2可比实例3

　　成交价格8000元人民币/m21300美元/m28800元人民币/m2

　　成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日

　　交易状况+2%+3%-3%

　　房地产状况-8%-5%+6%

　　<1> 、请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

　　六、综合题

　　1、某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/ km2;贷款年利率为8%;土地开发的年平均投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

　　<1> 、请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是建(构)筑物的基本概念、特点及分类。从狭义的角度，选项D属于构筑物。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响建(构)筑物价格的因素。按物质实体形态进行划分，建(构)筑物价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格和房地产价格。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是现场调查。选项BC，属于权利状态调查;选项D属于区位状态调查。

　　【该题针对“现场调查”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求：(1)是估价对象的类似房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不宜超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　【该题针对“市场法”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益=500×120×12×(1-25%)=54(万元)，收益现值p=a/r[1-1/(1+r)n]==54/0.1×[1-1/(1+0.1)35]=520.78(万元)。参见教材P131。

　　【该题针对“收益法”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。在收益期内，采用将收益期折现的方法，收益期结束后转售，分两阶段评估价格。参见教材P136。

　　【该题针对“收益法”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法。开发成本主要由五个方面构成：(1)勘察设计和前期工程费;(2)基础设施建设费;(3)房屋建筑安装工程费;(4)公共配套设施建设费;(5)开发期间税费指政府或其他部门收取的费用。参见教材P149~150。

　　【该题针对“成本法”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是基准地价系数修正法在土地评估中的应用。基准地价一般具有下列特点：(1)基准地价是区域性价格;(2)基准地价是平均价格;(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区;(4)基准地价是单位土地面积的地价;(5)基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估程序。“五证一图一书”：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设项目总平面审批图、房地产开发企业资质证书。参见教材P184。

　　【该题针对“在建工程评估程序”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估方法。重置核算法是根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法。参见教材P186。

　　【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是在建工程评估举例应用。资金成本=150×5%×1+(800+50)×5%×1/2=28.75(万元)，利润=1000×4%=40(万元)。在建工程评估值=已支付费用+资金成本+利润=1000+28.75+40=1068.75(万元)。参见教材P187。