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2019年资产评估师《资产评估实务一》基础习题(4)_第4页

中华考试网  [ 2019年3月20日 ] 【

  三、综合题

  46、某成片荒地面积 2km2,取得该荒地的代价为 1.2 亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元,开发期为 3 年,贷款年利率为 8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、5.5%和 10%,开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。

  <1>、该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均勾投入,开发完成时即开始销售,销售费用在开发完成时投入)。

  正确答案:该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

  =该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率

  =[该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息]/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)

  该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=[该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息]/[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地总面积]=[该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息]/[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×该荒地总面积×可转让土地面积的比率]=[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[(1-2%-5.5%-10%)×2000000×60%]=436(元/m2)

  解析:无

  47、评估机构对甲企业的下列资产进行了评估,具体情况如下:

  (1)甲企业总部位于广州,甲企业中 A 材料系一个月前从杭州购进,材料明细账的记载为:数量 8000 千克,单价 500 元/千克,运杂费为 800 元。根据材料消耗的原始记录和清查,评估时库存尚有 2000 千克。

  (2)甲企业 B 低值易耗品,原价是 1200 元,预计使用 1 年,现在已经使用了 8 个月,评估时该低值易耗品现行市价为 3000 元。采用成本法进行评估。取得该低值易耗品时该同类低值易耗品的市场价格为 1500 万元。

  (3)经核实,甲企业应收账款实有金额为 950000 元,具体发生情况如下表所示:

  应收账款账龄分析表     单

  位:元

  欠款 其中:已过期

  单位

  总金额 其中:未到期

  半年 1 年 2 年 3 年及 3 年以上

  L 620000 20000 50000 200000 40000 310000

  M 235000 35000 50000 50000 10000 90000

  N 95000 5000 — 40000 20000 30000

  合计 950000 60000 100000 290000 70000 430000

  坏账损失计算分析表

  单位:元

  账龄 应收金额 预计坏账损失率 坏账金额

  未到期 60000 2%

  已过期:半年 100000 10%

  1 年 290000 16%

  2 年 70000 20 %

  3 年以上 430000 40%

  合计 950000 ―

  (4)甲公司拥有 P 公司(非上市公司)的普通股股票 100 万股,每股面值 1 元,持有期间每年股利收益率均为 10%,评估人员经过调查后发现,前 3 年可以保持 10%的收益率,从第

  4 年开始,收益率提高 10%个百分点,并且一直持续下去。假定该 P 公司是公用事业企业,其风险报酬率确定为 2%,折现率为 6%。(计算结果保留整数 )

  <1>、根据资料(1)和资料(2),计算 A 材料和 B 低值易耗品的评估值;

  正确答案:(1)A 材料的评估值=2000×(500+800/8000)=1000200(元)

  (2)B 低值易耗品的评估值=3000×(1-8/12)=1000(元)

  <2>、根据资料(3),计算坏账金额及应收账款的评估值;

  正确答案:坏账损失的金额如下:

  坏账损失计算分析表

  单位:元

  账龄 应收金额 预计坏账损失率 坏账金额

  未到期 60000 2% 1200

  已过期:半年 100000 10% 10000

  1 年 290000 16% 46400

  2 年 70000 20% 14000

  3 年以上 430000 40% 172000

  合计 950000 ― 243600

  应收账款评估值为 950000-243600=706400(元)

  】

  <3>、根据资料(4),计算该股票的评估值。

  正确答案:该股票的评估价值=前 3 年收益的折现值+第四年后收益的折现值

  =1000000×1×10%×(P/A,6%,3)+(1000000×1×20%÷6%)×(1+6%)-3

  =100000×2.6730+200000÷6%×0.8396

  =267300+2798667

  =3065967(元)

  解析:无

  48、被评估成套设备购建于 2003 年 12 月,账面价值 120 万元,2008 年 12 月对设备进行技术改造,追加投资 30 万元,2013 年 12 月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据:

  (1)从 2003 年到 2008 年,每年该类设备价格上升率为 10%,而从 2008 年至 2013 年设备价格维持不变;

  (2)该设备的月人工成本比其替代设备超支 2 500 元;

  (3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%,规模经济效益指数为 0.7,所得税率为25%;

  (4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的 80%,经技术检测该设备

  尚可使用 5 年,在未来 5 年中设备利用率能达到设计要求。

  <1>、计算被估设备的重置成本及各项损耗,计算该设备的评估值。

  正确答案:(1)计算被估设备各部分的重置成本

  技术改造以外金额的重置成本=120×(1+10%)5=193.26(万元)

  技术改造部分的重置成本=30(万元)

  被估设备的重置成本=193.26+30=223.26(万元)。

  (2)实体性贬值计算

  技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例=193.26/223.26=86.56%

  技术改造部分以外的实体性贬值率=10×80%/[(10×80%)+5]=61.54%

  技术改造部分的重置成本占总重置成本比例=30/223.26=13.44%

  技术改造部分的实体性贬值率=5×80%/[(5×80%)+5]=44.44%

  实体性贬值率=86.56%×61.54%+13.44%×44.44%=59.24%

  实体性贬值额=223.26×59.24%=132.26(万元)。

  (3)功能性贬值

  =(2 500/10 000)×12×(1-25%)×(P/A,10%,5)

  =2.25×3.7908=8.53(万元)

  注:因为本题是以万元为单位,所以需要将 2 000 元换算成以万元为单位的金额,2000/10 000=0.2(万元)。

  (4)经济性贬值:

  由于在未来 5 年中设备利用率能达到设计要求,所以不存在经济性贬值。

  (5)计算该设备的评估值

  =重置成本-实体性贬值-功能性贬值

  =223.26-132.26-8.53=82.47(万元)。

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