【例题·多选题】商品房现售应具备的条件有(　)。

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.已通过竣工验收

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得商品房销售许可证

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』商品房现售应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

　　【例题·单选题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款(　)万元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　『正确答案』C

　　『答案解析』按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未做约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房;买受人不退房的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

　　【例题·单选题】陈某欲买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价10000元/m2，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2。如陈某选择购房，则应付房款(　)万元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。

　　(1)计算面积误差比。

　　面积误差比

　　=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

　　=[(95-100)/100]×100%

　　=-5%。

　　(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　张某实付房价款

　　=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)

　　=93万元。

　　【例题·多选题】下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.共有的房地产

　　B.人民法院查封的房地产

　　C.出租的房地产

　　D.设有地役权的房地产

　　E.尚未注销异议登记的房地产

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。