房地产评估方法及其应用

　　知识点：房地产评估的原则和程序

　　一、房地产评估原则

　　在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、评估时点原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：

　　(一)合法原则

　　(二)最有效使用原则

　　(三)替代原则

　　二、房地产评估程序

　　(1)明确评估业务基本事项;(目的、基准日的确定)

　　(2)签订业务约定书;

　　(3) 编制评估计划;

　　(4) 现场调查与收集评估资料;

　　(5)评定估算;

　　(6)编制和提交评估报告

　　(7)工作底稿归档。

　　知识点：净收益的含义

　　净收益(以年为单位)

　　1.含义

　　净收益=总收益-总费用

　　1)实际净收益

　　现状下被估房地产实际取得的净收益。不能直接用于评估。

　　【举例】

　　◆收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;

　　◆土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。

　　2)客观净收益

　　正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，应包含对未来收益和风险的合理预期。

　　◆必须对存在偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　◆客观净收益作为评估的依据。

　　2.客观总收益

　　以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。

　　(1)以客观收益为基础

　　(2)所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态

　　(3)收益值以类似房地产的收益作比较;需对市场走势作准确的预测;必须考虑收益的风险性和可实现性。

　　(4)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

　　取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

　　◆总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

　　◆房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

　　知识点：基准地价

　　按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　特点：

　　(1)区域性价格。

　　(2)土地使用权价格。

　　(3)平均价格。

　　(4)覆盖整个城市建成区。

　　(5)单位土地面积的地价。

　　(6)基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。

　　2.基准地价测算的基本思路

　　■基准地价的确定

　　■利用基准地价，评估标定地价

　　标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。

　　在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。

　　知识点：在建工程的特点

　　1.在建工程情况复杂

　　2.在建工程之间可比性较差

　　3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度

　　4.建设工期长短差别较大

　　5.在建工程的价格受后续工程的影响。

　　知识点：在建工程评估的主要方法

　　1.形象进度法

　　根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　在建工程价值=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1-折扣率)

　　按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

　　在建工程价值

　　=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税

　　3.假设开发法

　　与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是在建工程的价值。

　　在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常税费)

　　(二)在建工程评估方法的选择

　　1.形象进度法：整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程。

　　2.成本法或假设开发法：对于实际完成工作量较少的在建工程。

　　3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。