租赁合同的法律规定

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　一、租赁合同的法律特征

　　1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同;

　　2.租赁合同是诺成合同;

　　3.租赁合同是双务合同;

　　4.租赁合同是有偿合同。

　　二、租赁合同的内容和类型

　　(一)租赁合同的内容

　　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　(二)租赁合同的类型

　　1.定期租赁

　　(1)期限

　　①X≤20年，按约定的租期;

　　②X>20年，X=20+Y，Y无效(超过20年的部分)。

　　(2)形式

　　①X<6个月，口头、书面：都有效;

　　②X≥6个月，书面：有效，口头：视为不定期租赁，可以随时解除合同。

　　2.不定期租赁

　　(1)没有约定租赁期限的;

　　(2)续用但没有续签的;

　　(3)X≥6个月，口头形式。

　　三、租赁合同当事人的权利义务

　　(一)出租人的义务

　　(1)按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;

　　(2)维修租赁物的义务;

　　(3)权利瑕疵担保的义务;

　　(4)物的瑕疵担保义务;

　　(5)保证承租人优先购买权的义务;

　　①出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利;

　　②租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　【注：买卖不破租赁】

　　(6)保证共同居住人继续承租的义务。

　　(二)承租人的义务

　　(1)支付租金的义务;

　　(2)按照约定使用租赁物的义务;

　　(3)妥善保管租赁物的义务;

　　(4)有关事项通知的义务;

　　(5)返还租赁物的义务;

　　(6)损失赔偿的义务。

　　【习题1】关于租赁合同的说法，正确的有( )。【真题2011】

　　A.租赁必须转让所有权

　　B.租赁期限超过20年的部分无效

　　C.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式

　　D.交付租赁物是租赁合同的成立要件

　　E.当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁

　　【答案】BC

　　【解析】租赁合同为设立用益物权的合同，这是其与买卖合同的本质区别。D中租赁合同为诺成合同，不以交付租赁物为要件。注意E：如果租赁期限为6个月以上，租赁合同为要式合同;如果租赁期限为6个月以内，租赁合同为不要式合同。

　　【习题2】关于租赁合同的说法，正确的是( )。【真题2015】

　　A.租赁期限超过20年的，超过部分无效

　　B.租赁期限超过6个月的，可以采用书面形式

　　C.租赁合同应当采用书面形式，当事人未采用的，视为租赁合同未生效

　　D.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同解除

　　【答案】A

　　【解析】租赁合同可以约定租赁期限，但租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以，A选项是正确的。

　　【习题3】李某与王某签订租房合同，双方共同约定房屋租赁期限为1年，则下列说法错误的有( )。

　　A.应以书面方式订立

　　B.若以口头方式订立，该合同无效

　　C.若以口头方式订立，出租人可随时解除合同

　　D.若以口头方式订立，承租人可随时解除合同

　　【答案】B

　　【解析】本题考点是租赁合同的有关规定。无论如何约定租赁期限，租赁期限均不得超过二十年;超过二十年的，超过部分无效。租赁期限在6个月以下的，当事人可以自由选择合同形式;租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式，否则无论当事人是否约定租赁期限，均视为不定期租赁。就不定期租赁，任何一方当事人有权随时解除合同，但是应在解除合同之前通知对方。

　　四、租赁合同的其他规定

　　(1)在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　(2)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;

　　(3)因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。