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2008年经济师中级《房地产》真题及答案解析(完整版)

中华考试网   [ 2009年7月5日 ]  【

2008年《房地产经济专业知识与实务(中级)》考试真题

一、单项选择题(共60题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意)
1.下列关于城市职能或城市性质的表述中,错误的是(    )。
A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工
B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分
C.城市性质是城市主要职能的概括和体现
D.城市性质是城市现状职能的概括和体现
2.某城市位于东经ll6°79′,北纬39°57′,该经纬度反映的是该城市的(    )。
A.自然地理区位    B.经济区位
C.社会区位        D.天文区位
3.韦伯提出的原料指数是指(    )。
A.货物的绝对重量除以制成品总重量
B.限地性原料总重量除以制成品总重量
C.货物的相对重量除以制成品总重量
D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量
4.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析,是从生态学的(    )观点出发的。
A.“演替与发展”    B.“入侵和演替”
C.“承继和发展”    D.“入侵和承继”
5.对于某类商品房,甲既有需要也有支付能力,乙有需要但无支付能力,丙有支付能力但不需要,丁既不需要也无支付能力,则对该类商品房能形成有效需求的是 (    )。
A.甲    B.乙
C.丙    D.丁
6.下列各项目的建设用地使用权,不属于划拨范围的是(    )。
A.汽车加油站    B.地税局机关
C.城市绿地      D.街心公园
7.办理建设用地使用权抵押登记时,交验的文件一般不包括(    )。
A.抵押合同                      B.抵押登记申请书
C.国有建设用地使用权出让合同    D.国有土地使用证
8.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权,土地使用期限为法定最高出让年限,经5年开发建设后,将其转让给乙工厂,则乙工厂获得的土地使用权最长期限为 (    )年。
A.35    B.40
C.45    D.65
9.某地块拟通过招标方式出让,评标小组成员至少为(    )人。
A.3     B.5
C.7     D.9    
10.下列各建设项目用地中,土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是(    )。
A.别墅用地          B.图书馆用地
C.汽车装配厂用地    D.购物中心用地
11.房地产市场调研不具有(    )的特点。
A.实用性    B.时效性
C.实践性    D.审美性
12.在房地产市场调研中,不弄虚作假,不主观武断下结论,这是(    )原则的要求。
A.客观性    B.保密性
C.创造性    D.求教性
13.侧重房地产消费者的数量及其构成的调研,属于房地产消费(    )调研。
A.行为    B.预期    
C.动机    D.市场容量
14.侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研,属于房地产(    )调研。
A.价格        B.促销
C.营销渠道    D.竞争情况
15.对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断,属于 (  )的工作内容。
A.房地产市场细分    B.房地产资料收集
C.房地产市场预测    D.房地产竞争分析
16.对房地产开发项目,从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作,称为房地产(    )。
A.战略策划    B.全程策划
C.品牌策划    D.产品策划
17.SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的(    )。
A.风险因素    B.威胁因素
C.挑战因素    D.帮助因素
18.下列有关城市规划的内容,不属于城市总体规划内容的是(    )。
A.确定规划期内城市性质、人口和用地规模
B.确定城市用地发展方向和布局结构
C.确定城市对外交通系统的结构和布局
D.确定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型
19.住宅开发建设中,工厂化程度高,施工速度快,但生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高的住宅建筑结构形式是(    )。
A.大模结构        B.装配整体式结构
C.全装配式结构    D.内浇外砌结构
20.建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占(    )的比例。
A.用地面积        B.建筑面积
C.住宅基底面积    D.总建筑面积
21.某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营,预计每年将因此而节约运营成本5万元,该项目还可能经营30年。当资本利率为l0%时,该项目合适的改造投资不多于(  )万元。
A.47    B.50
C.75    D.150
22.某人购买一套住宅,一次性付款50万元,使用寿命50年,当资本利率为l0%时,每年的平均住房费用为(    )万元。
A.4.53    B.5.04
C.6.12    D.7.39
23.某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元,复利计息,5年后可获得(    )万元。
A.26.54    B.27.08
C.28.16    D.29.40
24.现有甲、乙、丙三个互斥投资方案,各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示,各方案的寿命期均为8年,基准收益率ie=10%。各方案净现值从大到小排列正确的是(  )。
                                                 单位:万元
投资方案


内初期投资
1 000
2 000
3 000年净收益
300
520
600

 
A.甲>乙>丙    B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙    D.甲>丙>乙
25.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区,已知该项目的固定成本为3 000万元,住宅平均售价为4 000 元/平方米,单位产品的可变成本为2 500 元/平方米。该公司在完成小区建设后,预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为(    )平方米。
A.14 500    B.16 700
C.20 000    D.22 000
26.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和(    )。
A.意外风险    B.预测风险
C.信用风险    D.利率风险
27.房地产投资风险,按其产生原因可分为自然风险、社会风险和(    )。
A.市场风险    B.经营风险
C.生产风险    D.决策风险
28.降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和(    )等。
A.将风险损失返销计入成本    B.利用通货膨胀的影响
C.利用规模投资来限制竞争    D.充分把握国家金融政策
29.下列有关引起房地产风险的因素中,不属于房地产投资不可抗力的风险因素是(    )。
A.飞机失事    B.政治动荡
C.环境污染    D.市场变化
30.房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险,属于(    )。
A.决策风险    B.经营风险
C.业务风险    D.财务风险
31.房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段,其中移交设计文件属于(    )。
A.计划阶段          B.启动阶段
C.实施与控制阶段    D.收尾阶段
32.房地产开发项目工程招标文件不包括(    )。
A.评标委员会组成人员    B.工程量清单
C.合同专用条款          D.合同通用条款
33.在房地产开发项目建设投资的工程费用中,建筑安装工程费用包括直接费、间接费(    )和税金。
A.措施费         B.预备费
C.临时设施费用   D.利润
34.风险管理的内容不包括(    )。 
A.风险制造     B.风险识别
C.风险评估     D.风险应对
35.在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中,只有(    )是一种毋须第三者介入的方式。
A.和解    B.调解
C.仲裁     D.诉讼
36.某套商品住宅的建筑面积为100平方米,套内建筑面积为80平方米,套内建筑面积的价格为4 000元/平方米,则其建筑面积的价格为(    )元/平方米。
A.2 500    B.3 200
C.4 000    D.5 000
37.可比实例成交价格×(    )=可比实例正常市场价格。
A.交易情况修正系数    B.房地产价格指数
C.交易日期调整系数    D.房地产状况调整系数
38.在房地产估价中,建筑物折旧=建筑物重新购建价格-(    )。
A.房地产价格    B.建筑物开发成本
C.土地价值      D.建筑物市场价值
39.净收益=有效毛收入-(  )。
A.物业服务费    B.运营费用
C.经营成本      D.开发建设成本
40.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-(    )。
A.取得待开发房地产的税费        B.转让待开发房地产的税费
C.销售开发完成后的房地产的税费  D.取得待开发土地的费用
41.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在(  )方面。
A.营销成本控制        B.营销经验
C.对项目的熟悉程度    D.营销效果
42.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时,如果追求协调和结算简单,则宜采用(  )方式。
A.独家代理              B.共同代理    
C.共同代理加参与代理    D.合作代理加参与代理
43.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础,确定房地产价格的方法,称为(    )。
A.成本导向定价法    B.需求导向定价法
C.随行就市定价法    D.比较定价法
44.某房地产开发项目建设周期较长,开发企业希望从项目动工开始,即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传,此时宜选用的广告媒体是(    )。
A.电视    B.路牌
C.广播    D.网络
45.在房地产促销活动中,能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 (    )。
A.广告宣传促销    B.公共关系推广
C.人员推销        D.社会公益活动促销
46.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括(    )。
A.业主大会定期会议    B.业主大会临时会议
C.首次业主大会会议    D.业主委员会会议
47.新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设(    )的暂定期。
A.三个月    B.半年
C.一年      D.二年
48.按照国家有关规定和业主大会的决定,可将住宅专项维修资金用于(    )。
A.购买一级市场国债    B.国债回购
C.委托理财            D.购买股票
49.《物业管理条例》规定,业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的(    )备案。
A.社区工作站
B.市民政部门
C.县人民政府房地产行政主管部门
D.区、县人民政府房地产行政主管部门
50.下列有关物业服务企业特征的表述中,错误的是(    )。
A.物业服务企业是独立的企业法人
B.物业服务企业属于服务性企业    
C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的
D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能
51.根据国家规定,对空置(    )年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A.1    B.2
C.3    D.4
52.凡符合规定条件的单位和个人,都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金,这一点说明住房公积金是(    )的住房储金。
A.专用性    B.公益性
C.互助性    D.强制性
53.下列人员中,不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是(    )。
A.离休、退休人员
B.单位外派至境外长期工作人员
C.完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的人员
D.偿还购房贷款本息的人员
54.房地产抵押贷款证券化中,将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是(    )。 
A.商业银行    B.房地产公司
C.保险机构    D.特殊目的机构
55.下列关于房地产信托主要特点的说法中,错误的是(    )。
A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资,具有很强的灵活性
B.房地产信托投资具有较高的收益性
C.房地产的低流动性,使得房地产信托投资具有很大的风险性
D.房地产信托投资的融资方式以物资为主,在融资方式上具有单一性
56.耕地占用税的基本特点不包括(    )。
A.强调对耕地的保护
B.实行一次性征收
C.以省级行政区域为单位,分别规定单位税额
D.税额标准在不同地区不一样
57.契税属于(    )。
A.货物和劳务税类    B.财产税类
C.所得税类          D.其他税收类
58.房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为(    )。
A.应纳营业税额=营业额×税率
B.应纳营业税额=营业毛利润×税率
C.应纳营业税额=营业净利润×税率
D.应纳营业税额=销售成本×税率
59.征收企业所得税时,下列项目中,应纳入企业收入总额的是(    )。
A.财政拨款          B.政府性基金
C.接受捐赠的收入    D.行政事业性收费
60.某企业在某大城市拥有一宗面积为3 000平方米的土地使用权,容积率为l.5,城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元,则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为(    )元。
A.4 500    B.10 000
C.15 000   D.22 500

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