一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 生产或技术集聚，又称纯集聚。技术集聚对工业效益的影响方式有：①由工厂企业规模的扩大带来的;②同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。B项属于社会集聚对工业收益的影响;CD两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 A

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 建设用地使用权租赁合同是土地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 A

　　【试题解析】 B项，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护;C项，土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同;D项，承租人有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 A

　　【试题解析】 出租人有依法收同出租的土地的权利，包括：①对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收同出租的土地;②因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 C

　　【试题解析】 交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务是指出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 D

　　【试题解析】 出租人的修缮义务是指在租赁关系存续期问，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 A

　　【试题解析】 撰写调研报告应做到：

　　①客观、真实、准确地反映调研成果;

　　②内容简明扼要，重点突出;

　　③文字精练，用语中肯;

　　④结论和建议应表达清晰，可归纳为要点;

　　⑤报告后附必要的附件，包括图表等，以便阅读和使用;

　　⑥报告完整，印刷清晰、美观大方。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　9 【正确答案】 C

　　【试题解析】 德尔菲法又称专家小组法或专家意见法，是以匿名的方式反复征求有关专家的意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场发展趋势作出推断的方法。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　10 【正确答案】 C

　　【试题解析】 回归分析法是采用一元同归方程y=a+bx来描述成本和产量之间的线性关系，根据回归法的基本原理有：式中，V为单位变动成本;CF为总固定成本;x为每个时期的产量;C为每个时期的总成本额;N为统计的样本数。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 盈亏平衡点的值不论用产量、生产能力利用率、销售单价、销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。具体表现在：①盈亏平衡点的值低，说明项目达到较低的年产量就可保本，当由于生产条件和市场需求发生变化而引起年产量减少，项目达不到设计生产能力时，项目可较大限度地承受由此带来的风险;②从盈亏平衡点的计算公式可知，盈亏平衡点的值低，说明项目单位产品售价高，单位产品成本低，项目盈利能力强;③盈亏平衡点低，在产品滞销、竞争激烈时，只要生产销售相对较少量的产品，就能保本，使项目能生存下去。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 线性盈亏平衡分析法的假设条件，除ABD三项外还包括：①产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数;②产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数;③按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致;④所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中，通常都要求进行单因素敏感性分析。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 进行单因素敏感性分析时，在投资机会研究阶段，主要是对项目进行概念性的设想和鉴别以确定投资方向和投资机会。此时，各种经济数据不完整，可信度低且评价的精度要求不高，可选用静态评价指标，常用投资收益率和投资回收期;在初步可行性研究和可行性研究阶段，则需选用动态评价指标，常用财务净现值、财务内部收益率等。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　15 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产投资项目的比选是寻求合理的房地产投资方案的必要手段，它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　16 【正确答案】 D

　　【试题解析】 在房地产开发项目合同体系中，为实现工程总目标，业主将工程项目的勘察、设计、各专业工程施工、设备和材料供应、建设过程的咨诡和管理等工作委托出去，并与有关单位签订如下合同：①工程咨询合同;②工程勘察设计合同;③工程监理合同;④工程施工合同;⑤工程货物采购合同;⑥融资合同。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　17 【正确答案】 D

　　【试题解析】 可供选择的房地产定价目标主要有实现预期利润、提高或维持市场占有率、维护企业形象和维持营业。实现预期利润、提高或维持市场占有率和维护企业形象三种定价目标均可以作为企业长期的定价目标，而维持营业定价目标只能作为特定时期的过渡性目标。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 根据《人民共和国广告法》的规定，广告内容应当有利于人民的身心健康，促进商品和服务质量的提高，保护消费者的合法权益，遵守社会公德和职业道德，维护国家的尊严和利益。

　　广告不得有的情形包括：

　　①使用人民共和国国旗、国徽、国歌;

　　②使用国家机关和国家机关工作人员的名义;

　　③使用国家级、最高级、最佳等用语;

　　④妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益;

　　⑤妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚;

　　⑥含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容;

　　⑦含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容;

　　⑧妨碍环境和自然资源保护;

　　⑨法律、行政法规规定禁止的其他情形。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　19 【正确答案】 D

　　【知识模块】 房地产估价

　　20 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建筑物的重新购建价格求取的具体方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。其中，单位比较法是指以被估价建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位(如单位面积、单位体积、延长米等)为比较单位，通过调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位造价(包含建造建筑物所必要的支出和应获得的利润)，并对其做适当的凋整修整来求取被估价建筑物重新购建价格的方法。

　　【知识模块】 房地产估价

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

　　【知识模块】 房地产估价

　　22 【正确答案】 A

　　【试题解析】 物业管理邀请招标时，果取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

　　【知识模块】 物业管理

　　23 【正确答案】 A

　　【试题解析】 资格预审后，招标人应向预审合格的申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，同时向未通过预审的申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　【知识模块】 物业管理

　　24 【正确答案】 B

　　【试题解析】 假设a，为第￡期月付款额;n为按月计算的贷款期数;p为贷款额：i为按月计算的利率。则at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=600000÷120+600000×(120-11+1)÷120×6%÷12=7750(元)。

　　【知识模块】 房地产金融

　　25 【正确答案】 C

　　【试题解析】 证券中介机构拥有广泛的销售网点和可靠的信息与专业人才，其代理发行债券更迅速、更可靠。因此，大多数房地产公司债券采用间接发行方式。

　　【知识模块】 房地产金融

　　26 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　27 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 B项，社会集聚是由于企业外部因素引起的，生产集聚是集聚的固定内在因素。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　28 【正确答案】 A,B,C,E

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　29 【正确答案】 B,C,D

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　30 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 土地行政主管部门将供地方案报人民政府批准的，其供地方案需满足的条件除ABCE四项外，还包括：只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　31 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 A项，所有基本农田都必须经国务院批准方可征收;B项，耕地既可能是基本农田也可能是基本农田以外的耕地，按照规定征用基本农田或35公顷以上非基本农田耕地都需要经国务院批准;C项，当征收耕地及其他土地之和超过70公顷的需报国务院批准;D项，征收70公顷以下非耕地不需报国务院批准;E项，征收70公顷以上非耕地需报国务院批准。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　32 【正确答案】 A,B,D

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　33 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 拆迁人提出拆迁申请时，应向拆迁主管部门提交下列材料：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有建设用地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　34 【正确答案】 B,C,E

　　【试题解析】 出租人的义务包括：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务;②修缮义务;③妨害除去义务;④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。AD两项为承租人的义务。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　35 【正确答案】 A,C,E

　　【试题解析】 B项，对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资(人股)方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产;D项，对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　36 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　37 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 房地产市场经济环境调研具体包括：

　　①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益;

　　②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况;

　　③一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率;

　　④国民经济产业结构和主导产业;

　　⑤居民收入水平、消费水平和消费结构;

　　⑥物价水平及通货膨胀;

　　⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。

　　C项属于政治法律环境调研;D项属于社会文化环境调研。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　38 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 报告正文是调研报告的主要部分，应依据调研内容充分展开，一般包括五个部分：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　39 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产投资项目的不确定性分析可以表述为：通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。不确定性分析的主要目的在于确定项目收益的可靠性和风险性，而非收益的大小。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　40 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 在房地产投资的实际运行中，最常用的风险防范策略主要有：

　　①保险策略，即向专业保险公司投保;

　　②投资分散策略，其做法一般包括投资区域分散、投资种类分散和投资兀寸问分散;

　　③融资策略，即运用发行股票的方式，融入股本，并将风险分散于社会(每一个股东);

　　④联合策略，即组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　41 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产开发项目工程投标程序一般为：①投标前的准备工作;②工程投标询价和现场考察;③经济标和技术标确定;④填制标书;⑤竞标。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　42 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 成本导向定价法是以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。采用成本定价法确定房地产价格时，利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　43 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客户由产品功能和产品档次确定。产品功能区分客户的种类，产品档次区分客户的质量。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　44 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益的可靠性。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

　　【知识模块】 房地产估价

　　45 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

　　【知识模块】 房地产估价

　　46 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 业主委员会的职责包括：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;②代表业主与物业服务企业签订物业服务合同;③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;④监督管理规约的实施;⑤业主大会赋予的其他职责，包括：业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管;对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等。

　　【知识模块】 物业管理

　　47 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 根据风险成因划分，房地产住房抵押贷款风险可分为产权风险、偿付能力风险、贬值风险、估价风险和欺诈风险等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　48 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 确定房地产保险赔偿的补偿限制的原则是：①以实际损失为限;②以保险金额为限，赔偿金额不能高于保险金额，只能低于或等于保险金额;③以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　49 【正确答案】 C

　　【试题解析】 由题意，当第3年起的净收入增加10%时，相应的财务净现值为：

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　【知识模块】 房地产税收

　　50 【正确答案】 D

　　【试题解析】 个人所得税的计税依据是应纳税所得额。其中，个人转让财产的应纳税所得额为个人转让财产取得的收入额，减除被转让财产的原值、合理费用和在财产转让过程中缴纳的有关税金以后的余额，即：应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用-有关税金。

　　【知识模块】 房地产税收

　　51 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 转让房产扣减的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　【知识模块】 房地产税收

　　52 【正确答案】 A

　　【试题解析】 李先生应纳税所得额=450-250-105-45=50(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　53 【正确答案】 D

　　【试题解析】 财产转让所得个人所得税的税率为20%。则李先生应缴纳的个人所得税税额为：50×20%=10(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　54 【正确答案】 A

　　【试题解析】 对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税，因此李先生转让洋房的应纳税额为0。