第八章　房地产估价

　　【例题】(2017年真题、2012年真题)某旧住宅因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于(　)。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.经济折旧

　　D.外部性折旧

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

　　【例题】(2016年真题)某套住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于(　)。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.经济折旧

　　D.外部性折旧

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于功能折旧。

　　【例题】(2014年真题)因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的(　)。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.外部性折旧

　　D.经济折旧

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查物质折旧。物质折旧包括四个方面：自然经过的老化，正常使用的磨损，意外破坏的损毁，延迟维修的损坏残存。其中，自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈等。

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　　【例题】(2013年真题)下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有(　)。

　　A.经济不景气导致的折旧

　　B.建筑设备先进导致的折旧

　　C.户型设计欠佳导致的折旧

　　D.环境景观改变导致的折旧

　　E.外墙保温较差导致的折旧

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查功能折旧。功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩所造成的建筑物价值减损。

　　【例题】(2016年真题)建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去(　)。

　　A.自然寿命

　　B.有效年龄

　　C.使用年限

　　D.实际年龄

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

　　【例题】(2012年真题)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查直线法折旧下的建筑物成新率的计算公式。成新率=[1-(1-R)t/N]×100%，由于年折旧额D=C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，所以(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

　　【例题】(2013年真题)—案例分析题

　　某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

　　1.该建筑物单位建筑面积的重置价格为(　)元/平方米。

　　A.3200　　B.4000

　　C.4100　　D.5000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』800×4000/1000=3200(元/平方米)。

　　2.采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为(　)。

　　A.20%　　B.50%

　　C.81%　　D.95%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』年折旧=(3200-3200×5%)/50=60.8(元/平方米)，10年折旧=10×60.8=608(元/平方米)，成新率=(3200-608)/3200=0.81=81%。

　　3.该建筑物的年折旧额为(　)万元。

　　A.4.00　　B.6.08

　　C.6.40　　D.7.60

　　『正确答案』B

　　『答案解析』折旧总额=800×4000×(1-5%)=304(万元)，年折旧额=304/50=6.08(万元)。

　　4.求该建筑物现值可采用的公式为(　)。

　　A.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额

　　B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

　　C.建筑物现值=建筑物重置总价-折旧总额

　　D.建筑物现值=建筑物重置总价×(1-有效年龄÷经济寿命)

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查建筑物现值的计算。A减年折旧额不对，应减折旧总额。D未考虑残值。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：