【例题】(2014年真题)—案例分析题

　　某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。

　　1.下列交易条件中，对卖方有利的为(　)。

　　A.按套内建筑面积计价

　　B.交易税费均由买方负担

　　C.交易税费由买卖双方各自负担

　　D.房价款分期支付

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查房地产估价的市场法。套内建筑面积小于建筑面积，按套内建筑面积计价可减少卖方的收入，对卖方不利。交易税费均由买方负担可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。采用分期付款方式，资金不能一次全部收回，影响卖方的利益。

　　2.下列交易条件中，对买方有利的为(　)。

　　A.按套内建筑面积计价

　　B.交易税费均由卖方负担

　　C.房价款在成交时一次性付清

　　D.房价款分期支付

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查房地产估价的市场法。套内建筑面积小于建筑面积，按套内建筑面积计价可减少买方的交易费用，对买方有利。交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，买方可获得额外的收益，对买方有利。

　　3.若按套内建筑面积计价，交易税费均有买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为(　)万元。

　　A.44.64

　　B.48.00

　　C.56.28

　　D.60.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查套内建筑面积计价的内容。税费由买方承担，则卖方所得金额就是套内建筑面积实际的售价，等于套内建筑面积×成交价格=80×6000=480000(元)。

　　4.若按建筑面积计价，交易税费均有卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第一年末付清，则卖方出售该套住宅时的金额的现值为(　)万元。

　　A.51.70

　　B.51.89

　　C.53.44

　　D.60.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查建筑面积计价的内容。若卖方承担税费，则卖方实得金额为100×6000×(1-4%-7%)=53.4(万元)，由交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现值为25.19万元，故卖方出售该住宅所得金额现值为26.7+25.19=51.89(万元)。

　　受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为市场价值。

　　【例题】(2017年真题)可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于(　)。

　　A.可比实例正常价格

　　B.估价对象市场价格

　　C.可比实例比较价格

　　D.估价对象比较价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查对可比实例成交价格进行处理。可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。

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　　【例题】(2014年真题)房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以(　)等于可比实例在估价对象状况下的价格。

　　A.房地产交易情况修正系数

　　B.房地产市场状况调整系数

　　C.房地产状况调整系数

　　D.房地产价格变动率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

　　【例题】(2012年真题)房地产估价的收益法主要是根据房地产(　)求取房地产的价值。

　　A.过去的经济效益

　　B.当前的收益水平

　　C.未来的总收入

　　D.未来的净收益

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查收益法的概念。收益法是预测评估对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。

　　【例题】(2012年真题)采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有(　)。

　　A.选取的报酬率偏低

　　B.预测的未来净收益偏大

　　C.估计的收益年限偏短

　　D.估计的运营费用偏大

　　E.计算使用的空置率偏高

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查房地产估价的收益法。可以利用收益年限为有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大;选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

　　【例题】(2017年真题)净收益等于(　)减去运营费用。

　　A.总收入

　　B.潜在毛收入

　　C.毛利润

　　D.有效毛收入

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查净收益的求取。净收益等于有效毛收入减去运营费用。

　　【例题】(2016年真题)影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有(　)。

　　A.租金水平　　B.空置率

　　C.使用寿命　　D.收益年限

　　E.维修费用

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查净收益。影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有租金水平、空置率、运营费用。

　　【例题】(2013年真题)某商铺的市场租金为12万元/年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商品的年净收益为(　)万元。

　　A.10.20

　　B.10.26

　　C.10.80

　　D.12.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查净收益的求取。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用 =有效毛收入-运营费用=有效毛租金收入×(1-运营费用率)。

　　有效毛租金收入=12-12×5%=11.4(万元)，净收益=有效毛租金收入×(1-运营费用率)=11.4×(1-10%)=10.26(万元)。

　　【例题】(2014年真题)房地产估价的收益法中，房地产未来某一年的净收益与价格的百分比，称为(　)。

　　A.折现率

　　B.报酬率

　　C.投资收益率

　　D.资本化率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查报酬率的含义。报酬率等于投资回报与所投入的资本的比率。