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2016年土地估价师《土地估价实务》巩固试题(2)

中华考试网  [ 2016年6月22日 ]  【

  1、 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时,其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

  A.低于

  B.高于

  C.等于

  D.等于或低于

  标准答案: b

  解  析:采用收益还原法评估承租土地使用权价格时,其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

  2、 某商店占地面积35平方米,建筑物面积60平方米,年正常经营性收入为45000元,年经营总费用为5000元,建筑物年纯收益为10000元,若土地还原率取10.0%,则该商店所占土地的总价格约为( )万元。

  A.20

  B.30

  C.40

  D.50

  标准答案: b

  解  析:45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30万元。

  3、 某宗房地产,年净收益50万元,建筑物价值250万元,建筑物还原率8%,土地还原率6%,则该宗房地产的总价值为( )万元。

  A.500.00

  B.714.29

  C.750.00

  D.833.33

  标准答案: c

  解  析:建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。

  4、 采用收益还原法评估某宗土地的价格时,除有租约限制外,应选取( )作为估价依据。

  A. 类似土地的客观纯收益

  B.类似土地的实际纯收益

  C. 类似土地的最高纯收益

  D.类似土地的最低纯收益

  标准答案: a

  解  析:采用收益还原法评估某宗土地的价格时,除有租约限制外,应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。

  5、 若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米,对应土地使用权年期为25年,而待估宗地的出让年期为37年,土地还原率取7%,则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/平方米。

  A.515.3

  B.532.6

  C.635.4

  D.652.8

  标准答案: d

  解  析:待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

  6、 根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

  A. 商店纯收益

  B.商店总收益

  C.商店土地纯收益

  D. 商店出租柜台土地纯收益

  标准答案: d

  解  析:样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

  7、 市场比较法中正确的估价程序是( )。

  A. ①确定修正项目;②评估比较案例价格;③比较期日修正;④评估待估宗地价格

  B.①确定比较案例;②收集资料;③评估待估宗地价格;④价格修正

  C.①评估比较案例价格;②收集资料;③确定修正项目;④评估待估宗地价格

  D.①搜集交易案例;②选择交易案例;③比较期日修正;④计算比准价格

  标准答案: d

  解  析:搜集交易案例;选择交易案例;比较期日修正;计算比准价格

  8、 在剩余法的基本公式“地价=不动产售价―开发成本―利润―利息―税金”中,利息是指( )。

  A. 开发费的利息

  B.各项预付资本的利息

  C.贷款资金的利息

  D.场地取得费及开发费用的利息

  标准答案: b

  解  析:剩余法的利息是指各项预付资本的利息。

  9、 采用剩余法评估土地价格,其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。

  A. 预测原则和替代原则

  B.供求原则和协调原则

  C.预测原则和最有效使用原则

  D.竞争原则和贡献原则

  标准答案: c

  解  析:采用剩余法评估土地价格,其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原则和最有效使用原则。

  10、 评估待开发生地价格,可以采用剩余法按下列计算公式求取:生地价格=( )―土地开发费―利息―税金―利润。

  A. 物业开发总价值

  B.房地价格

  C.熟地价格

  D. 房地总收益<

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