土地估价师《土地估价实务》备考知识笔记22_第2页

　　求取终级参数值的前级参数值、更前级参数值都由估价人员依据公开市场价格形成的客观要求，针对估价对象的具体状况主观选取。主观选取的参数值是否符合客观性要求直接关系估价结果的客观准确与否。当前，尚没有前级参数、更前级参数值的客观标准值或标准值范围，具体估价时都由估价人员凭主观判断选取。一般说，估价理论知识系统、全面，实践经验丰富的估价人员，其选取的前级参数值、更前级参数值较符合客观性要求。但是，即使这些估价人员，其选取的参数值也会因为个人的阅历、资历、爱好、感觉等差别而存在着差别。如果估价人员理论知识、实践经验水平相差较大，或者其中有人主观故意想使估价结果偏向于委托估价人，则估价人员之间选取的参数值就可能相差很大。

　　房屋一般是一个家庭最贵重、金额最大的财产，其绝对价值较其他财产大得多。如果房屋拆迁估价结果较其客观价值偏低两个百分点，客观价值为十万元的房屋，其拆迁补偿金额就比客观价值少两千元。两千元的补偿差额，对于中低收入家庭，特别对于特困家庭，不是一笔小数字。当这些被拆迁房屋产权人、承租人明白他们少得两千元拆迁补偿款是由估价结果偏低引起时，怎么会不闻不问、不予主张权利呢?怎么会不产生估价纠纷呢?

　　二、对策建议

　　为了防止、减少估价纠纷的产生，建议采取如下对策：

　　1、专题研究各级参数客观标准及其修正体系，编制估价参数参考手册、软件

　　当前，估价理论是完善的、系统的。各种估价方法的估价值计算公式，理论依据也是充分的、正确的。由前面“难以减少估价纠纷产生的原因”分析看出，按照估价公式求取的估价值不能准确反映公开市场价格或客观价格、进而引起估价纠纷产生的根本原因是参数值不客观。如果专题研究各级参数客观标准及其修正体系，并编制成估价参数参考手册、软件，只要估价人员不是理论、估价操作水平达不到要求，或故意偏袒拆迁当事人一方，估价人员一般都能够针对估价对象公开市场价格形成具体影响因素的具体情况，利用手册、软件，找出参数标准值及其修正值，求出各级参数客观值，进而求出估价对象的客观估价值。