2017年土地估价师《土地估价实务》知识点：合理性审核

　　合理性审核

　　①估价假定前提和限制条件。在估价过程中，估价人员常会遇到一些不确定的事项，需要正确地设定一些假定条件和前提，使估价过程逻辑严密，估价结果更为可靠，比如对“正常市场”条件的设定。

　　②技术思路与估价方法。根据估价目的、土地用途、市场状况和收集的资料等，正确选择估价方法。

　　③市场分析。市场分析应当是针对性的分析，针对估价对象用途进行市场细化分析，并且对估价对象所在区域和同一供需圈的市场情况进行分析。市场分析应反映地价变化的趋势、程度，与估价过程的因素分析、参数修正、地价确定等要统一。

　　④参数确定与估算过程。按照所选估价方法的原则、要求、计算公式和估价步骤等准确计算。

　　⑤估价结果的确定。可以采用加权或简单算术平均法或其他方法确定最终估价结果。各方法的结果无论是相差较大还是较接近，都应当首先分析各估价方法的适宜性。许多估价报告没有分析权重确定的理由。估价结果的币种、总地价、总地价大写及单位面积地价准确、全面。

　　例题：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有( )。

　　A.以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权

　　B.以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性

　　C.以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分

　　D.以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程

　　E.以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性

　　答案ABCD

　　解析：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权、以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性、以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分和以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程。