2017年土地估价师《土地估价实务》知识点：收集资料实地踏勘

收集资料实地踏勘

　　估价结果是估计师对与评估宗地有关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据，如产权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等。因此资料收集内容包括：

　　(1)产权登记资料。产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。

　　(2)地籍图。利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。

　　(3)建筑平面位置图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。

　　(4)地价、地租资料。查阅地价资料卡片，即事先查寻已有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所在的地产市场资料有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得：一是查寻各估价机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例资料，二是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。经过查阅已有地价资料，一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解，另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度，为现场踏勘和地价调查工作提供参考。

　　(5)市政管网图件及资料。市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。

　　(6)城镇规划图。通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。

　　(7)现场踏勘。现场踏勘的主要内容包括：查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况，勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。

　　①查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物结构、面积、用途等，看其是否与产权登记文件一致。

　　②勘查地上建筑物的基本状况、内部装修及使用情况。勘查的主要项目包括外墙、高度、天花板、地板、隔间、门窗、内部装修、结构、建筑面积、容积率及各部分具体利用状况、利用效益等，估价师在现场查勘时，应逐一记录各个项目的具体数据，以作为建筑物评估的依据，同时在现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不动产勘查项目中。

　　③待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。