2016年土地估价师考试《估价实务》知识点：土地取得

　　(一)土地取得费的概念

　　土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

　　(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法

　　土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

　　1.征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：

　　1)土地取得费转自

　　国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。

　　根据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍;征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

　　地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。

　　界定土地价格定义

　　(一)土地价格对应权利的内涵

　　1.土地使用权价格

　　常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。

　　2.土地抵押权价格

　　对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。

　　3.土地租赁权价格

　　对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。

　　(二)土地利用现状及设定.

　　利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

　　(三)土地使用年限及设定

　　1.土地使用年限的概念

　　土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。

　　2.土地使用年限的设定

　　根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工业用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(5)综合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。

　　(四)估价期日的设定

　　1.估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。

　　2.估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

　　确定估价基本事项

　　估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，主要包括：

　　(1)确认评估对象。确认待估宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日、所估价格种类等。

　　(2)确定委估者委托估价的目的。估价目的包括：转让、补偿、交换、区段重建、权利交换、诉讼、课税、保险、抵押、资产核定、入股以及租金确定或租金重新议定等具体内容。

　　(3)确定估价条件。估价条件不同则所评估的价格或租金种类也不相同。估价条件包括委估宗地的交易时间、交易方式以及与价格或租金种类有关的基本项目。同一目的中的租赁条件、合同条件或使用目的变更等条件也应考虑在内。

　　(4)考虑使用年期，尤其是租金评估时，更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。