土地估价师考试《土地估价实务》重点整理（25）

　　我国土地价格的主要类型

　　在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式，例如：根据地产市场状况，在一定区域内形成的区域平均价;政府确定实施各项土地管理措施所依据的地价标准;清产核资中反映占用土地资产量的地价标准;股份制企业土地作股入价的地价标准;政府出让土地使用权确定的最低价、期望成交价格及实际出让价格等等。

　　因此，借鉴国内外土地估价与地价管理的成功经验，根据我国地价管理制度的特点和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：

　　1)反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价;

　　2)反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价;

　　3)反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价;

　　4)反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价;

　　5)以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。

　　上述5种类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。

　　从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。

　　从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

　　若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心;标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分;而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。

　　我国土地价格理论的发展历史

　　现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国经济学家阿尔雷德?马歇尔(AlftedMarshall，1842―1924)作为新古典学派的代表人物，他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应一成本分析”地租地价，提出土地价格是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。古典经济学家的地租地价理论和马歇尔的均衡价格理论，共同形成现代土地价格评估理论。收益还原法、市场比较法和成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法一直沿用至今。