2017年注册土地估价师《理论与方法》辅导：区位理论

　　区位理论

　　一、农业区位论意义：

　　1.提出了农业土地利用的配置原理;

　　2.指出了位置级差地租对农业配置的决定作用，是城市内部土地配置的理论基础;

　　3.适合生产力水平不发达阶段;

　　4.对农业土地利用配置有指导意义。

　　二、工业区位论

　　1.原理：运输、劳动力、集聚因子的相互作用，决定了工业产品生产成本最低点作为工业企业的理论区位。当集聚因子对成本的节约大于由于区位变化增加的运输和劳动力成本时，工业企业趋向于集聚区位。

　　2.运输因子(运费)对工厂配置的影响原材料系数=稀有性原材料总重/制成品总重当原材料系数<1，工厂应配置在中心消费地;(如酒厂、饮料厂、水泥厂等)

　　当原材料系数>1，工厂应配置在原材料产地;(如采矿、金属冶炼业、食品加工业等)

　　当原材料系数=1，配置在原材料产地至消费地间的任一点。(如加工业等)

　　3.劳动成本对工业区位的影响：当一地单位产品中劳动力费用节约大于运费增加时，工业趋向布局于该地。

　　劳动系数(L)=劳动成本指数/地域重量当劳动系数>1时，指向劳动成本低的区位;当劳动系数<1时，指向运费低的区位;当劳动系数=1时，二者均可。

　　4.集聚因子将会使运输及劳动力定向的区位产生偏离，形成由三个因子共同决定的区位。

　　三、区位理论

　　在土地估价中的作用区位理论在土地估价中的作用主要结合城市土地利用分析。城市土地利用的实质即是对土地区位的利用。由于城市具有复杂的社会经济因素，因而在空间上便形成了复杂的土地区位利用格局。一般来说，城市中的重要商业企业总是占据城市的最优经济区位，但同时商业企业的布局又在很大程度上决定土地区位的优劣。城市中的行政、文化、教育事业单位总是占据一个城市的最优环境区位，但同时它们又在创造着良好的环境区位。上述的经济区位和环境区位都是由土地区位派生的，它们分别从不同的角度反映土地区位情况：当以经济效益指标衡量土地区位时，称之为土地的经济区位，简称经济区位;当以环境效益为指标衡量土地区位时，称之为土地的环境区位，简称环境区位。虽然从长远来看，经济效益与环境效益是一致的，但它们的现实表现形态却是不同的，因此对土地区位作上述区分是很有必要的。对城市基础设施和公共服务设施而言，它们是形成城市土地区位的一般物质基础，其结构密度和布局情况从某种程度上决定着土地区位的优劣。土地区位的优劣，具体体现在土地的生产力方面，从而直接影响级差地租，同时对地产的评估价格起决定性的作用。

　　土地报酬递减规律

　　总报酬曲线、平均报酬曲线、边际报酬曲线三者之间的关系

　　1.总报酬曲线和平均报酬曲线的关系：平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，当总报酬曲线上某一点与原点连线正好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，平均报酬最高。即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。

　　2.总报酬曲线和边际报酬曲线的关系：边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。在拐点之前，边际报酬递增，在拐点之后，边际报酬递减。总报酬曲线到达最高点，边际报酬为零。最高点之后，总报酬递减，边际报酬为负值。

　　3.平均报酬曲线和边际报酬曲线的关系：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬不断上升，当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬不断下降，两条曲线相交于平均报酬的最高点。

　　4.可以将投入划分为三个阶段：第一个阶段(平均报酬最高点之前)。平均报酬持续增长，这一阶段减少投入是不合理的。第二个阶段(从平均报酬最高点到总报酬最大或边际报酬为零之前)。平均报酬、边际报酬均下降趋势，只有总报酬增加直到最大，这一阶段生产是最合理的。第三个阶段(从总报酬最大或边际报酬为零之后)。由于边际报酬为负值，投入增加，总报酬反而减少，生产是最不合理的。因此，这一阶段不宜再增加投入。