2017年注册土地估价师《理论与方法》辅导：基准地价评估

　　基准地价评估

　　1、基准地价评估的原理

　　(1)土地位置差异带来的不同土地收益是评估基准地价的依据。

　　(2)各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。

　　(3)不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。

　　(4)城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。

　　(5)土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

　　2、基准地价评估的基本任务和原则

　　(1)基准地价评估的基本任务：应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。

　　(2基准地价评估思路

　　A.评估时的土地用途以现在实际用途为主。

　　B.采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。

　　C.根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线。

　　3、基准地价评估思路

　　(1)以土地级别或土地条件均质区域为基础进行基准地价评估。

　　(2)建立宗地地价修正体系。

　　4、基准地价评估的基本要求：

　　1)土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇土地现状为准。

　　2)评估所用数据以现时土地收益、租金、地价为主

　　3)要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

　　4)评估数据要符合数理统计要求

　　5)样本数据要准确

　　6)评估模型选择要合理

　　5、我国基准地价评估的资料条件

　　(1)能直接反映地租、地价的资料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地价资料。

　　(3)企业经营活动中利用土地的效益资料。