2017年注册土地估价师《理论与方法》辅导：土地定级的程序与方法

　　一、土地定级程序

　　1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备 2、收集资料 3、资料整理及分值表的编制

　　4、权重确定及因素选择 5、土地定级单元的划分 6、土地级别的确定 7、土地收益、地价测定

　　8、面积量算及土地级别图的编制 9、土地定级报告及成果验收归档

　　二、城镇土地定级资料收集与调查： 包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。

　　三、因素分值计算

　　城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。

　　掌握几个概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(F)、单元总分值(S)

　　1、因素分值计算原则：5原则

　　2、因素分值计算方法

　　(1)因素对土地质量影响方式及类型：分为两类：点、线状分布形式(有外溢影响)、 面状分布形式土地因素(基本无外溢影响)。

　　(2)面状土地因素分值计算方法

　　ei = 100(Xi-Xmin)/(Xman-Xmix)

　　(3)点、线状土地因素分值计算方法

　　求相对功能分——计算其作用或平均影响范围——计算各相对因素距离上的因素作用分

　　常用的计算模型有线性和非线性两种：线性模型表达公式：e = f·(1-r) 非线性模型表达公式：e = f (1-r)

　　3、商服繁华影响度的作用分值计算

　　(1)商业服务繁华影响度指标分析

　　商业服务可划分为4级(市、区、小区、街区级)，商业服务繁华度遵从指数衰减规律，住宅工业用地定级时采用直线衰减方式。

　　(2)繁华影响度分值的计算与叠加

　　4、道路通达度作用分值计算

　　(1)道路通达度指标分析： d= s/2L(d影响距离、s建成区面积、L主次干道的总长度。 支路以下道路的影响距离确定在0.3~0.7km之间。

　　(2)道路通达度的分值：不低于4个方向(通达系数=1.00); 3个方向(0.9);2个方向(0.81);1个方向(0.58)

　　5、公交便捷度分值计算

　　(1)公交便捷度分析： 按一般规律，每个站点影响半径在0.3~0.5km之间.

　　(2)公交便捷度的分值计算和修订

　　6、基础设施完善度作用分值计算

　　7、环境质量优劣度作用分值的计算

　　(1)衡量环境质量指标的三种类型

　　(2)环境质量优劣度分值计算

　　8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算：

　　公用设施的服务半径0.3~0.7km之间;对外交通设施0~20km;市级文体设施4~8 km、区级2~3 km。

　　9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算： 当一城镇最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按2倍计。

　　10、产业聚集影响度的作用分值计算

　　四、单元划分及取样

　　1、土地定级单元的概念

　　2、单元划分的原则：

　　A、单元内各定级因素优劣程度相当

　　B、明显属于同一商业服务中心的区域，不能分割开。

　　C、除交通道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能做为单元之间的分界线

　　D、商业用地定级时，商服繁华街道应按临街进深划分为条状单元;住宅用地定级应以小区和居住组团为单元保持其完整性;工业用地定级应以交通道路为单元界线。

　　3、确定单元界限的原则 4、单元大小的要求

　　5、单元的划分方法：叠加法、主导因素判定法、网格法(固定、动态)、均质地域法

　　6、单元内指标取样常用方法：以点代面、线性内插、面积加权

　　五、单元总分值计算与土地级别划分

　　1、城镇土地质量变化规律：土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关

　　2、土地质量与土地级别

　　3、单元总分值计算：采用因素分值加权求和法

　　4、土地级别划分

　　初步划分土地级别的方法有：数轴法、剖面图法、多元统计的聚类——判别法、总分频率曲线统计判断法

　　六、土地收益测算与级别确定

　　1、土地收益测算的原则

　　(1)土地收益测算的原则： 1 以货币形态的土地收益为指标; 2 从企业利润入手; 3 统一以商服业利润作为计算标准; 4 宗地地价作为测算级别差异时，能较好地反映土地的经济特性。

　　(2)利用企业利润数据进行土地收益测算

　　(3)利用宗地地价测算土地级别收益

　　2、土地级别的最后确定

　　采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。

　　七、考虑规划条件的城镇土地定级处理方法

　　分为规划模拟定级和规划修正定级两种。前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。都采用多因素综合评价法进行。

　　1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查

　　2、规划模拟定级

　　与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。

　　3、规划修正定级

　　(1)规划修正定级的基本要求

　　(2)规划因素影响的量化方 法

　　点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分;面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)规划折扣系数的确定：参数涉及规划实现率和贴现系数