土地估价师考试《土地管理基础与法规》重点整理：建设用地供应_第3页

　　(三)国有建设用地出让供应(掌握)

　　1、国有土地使用权出让概念

　　国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。国有土地使用权出让的含义一般包括以下内容：①国有土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。②)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。④集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。⑤国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

　　例题：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是()。(2000年土地管理基础试题)

　　A.由国家先行征收

　　B.先转让给国家

　　C.经集体土地所有者同意

　　D.经集体经济组织2/3以上的成员同意

　　答案：A

　　解析：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。

　　(1) 出让主体

　　主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。

　　①土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

　　②中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　③土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

　　(2)出让客体

　　①根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第八条的规定，土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

　　②地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

　　③土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。

　　(3)出让年限

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地七十年;

　　(2)工业用地五十年;

　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地四十年;

　　(5)综合或者其他用地五十年。

　　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

　　土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权。若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。使用者如需继续使用，可向政府申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。

　　例题：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技用地土地使用权出让的最高年限为(

　　)。(2000年土地管理基础试题)

　　A.40年

　　B.50年

　　C 60年

　　D.70年

　　答案：B

　　解析：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

　　2、国有土地使用权出让的方式

　　依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

　　(1)协议出让。土地使用权的协议出让称定向议标，协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

　　(2)拍卖出让。拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

　　(3)招标出让。招标出让是指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标;二是采用邀请招标。中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。

　　(4)挂牌出让。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。

　　采取招标、拍卖、协议和挂牌方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由国土资源部或省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　例题：国家规定，商品住宅用地必须采取()方式出让。

　　A.抽签

　　B.招标

　　C.拍卖

　　D.协议

　　E.挂牌出让

　　答案：BCE

　　解析：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。