土地估价师考试《土地管理基础与法规》重点整理：土地增值税_第2页

　　(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

　　(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　(1)隐瞒、虚报房地产价格的;

　　(2)提供扣除项目金额不实的;

　　(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

　　例题：在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计( )的扣除。

　　A.5%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　答案：D

　　解析：按照规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　六、减税、免税

　　下列情况免征土地增值税：

　　(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;

　　(2)因国家建设需要而被政府征收的房地产。

　　其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征收的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

　　例题：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额()的，免征土地增值税。

　　A.5%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　答案：D

　　解析：普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

　　七、征收管理

　　土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

　　八、其他规定

　　为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

　　(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

　　(2)1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

　　(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

　　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

　　例题：土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起( )日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　A、5

　　B、6

　　C.7

　　D.10

　　答案：C

　　解析：征收管理中，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。