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2016土地估价师考试《案例报告》精选习题一_第2页

中华考试网  [ 2016年7月9日 ]  【

  2)计算开发后的不动产总价

  不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元)

  3)计算建造成本

  建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元)

  专业费=3240×5%=162(万元)

  不可预见费=3240×3%=97.2(万元)

  建造成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元)

  4)计算开发利润

  利润=7920×15%=1188(万元)

  5)计算投资利息

  投资利息=地价×[(1+8%)2—1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5—1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5—1]

  =0.1664 ×地价+192.69十75.5

  =0.1664 ×地价+268.19

  6)计算税费

  税费=7920×6%=475.20(万元)

  7)计算地价

  地价=7920—3499.20—1188—0.1664 ×地价—268.19—475.2

  地价=2134.30万元

  单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

  (2)测算该企业可得到的补偿。根据题意,应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿,W市商业用地的最低出让金为930元/平方米,其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金,即:

  划拨土地使用权价格=7114.3—930=6184.30(元/平方米)

  补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元)

  该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。

  (3)计算可以购置的开发区土地面积。

  1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。

  ?计算土地取得费及税费:

  土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍,即为:

  最高补偿标准;1800元/亩×30=54000元/亩=81(元/平方米)

  (1亩=666.67平方米)

  青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70(元/平方米)

  征地费合计=81+2.70=83.70(元/平方米)

  征地管理费=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

  耕地占用税=5(元/平方米)

  耕地开垦费=10(元/平方米)

  合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

  .土地开发费:

  土地开发费=60(元/平方米)

  .投资利息:

  投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

  ?投资利润:

  投资利润=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

  ?计算50年期成本价格:

  50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1—1/(1+6%)50)

  =186.23(元/平方米)

  ?计算土地增值:

  根据题意,这里土地增值收益取50年期土地出让金,最低为150元/平方米。

  ?计算单位面积地价:

  单位面积地价=186.23+150=336.23(元/平方米)

  即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。

  2)计算可以购置的土地面积:

  可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

  换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩)

  即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

  (四)难点与常见错误分析

  1.试题难点

  (1)评估思路的确定。本题设问较多,且涉及老厂区和工业开发区两类用地,要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系,理出其中的关键点,即:求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价,结合土地出让金资料,则不难求出企业的最

  高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

  (2)剩余法评估中利息的计算,尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外,待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同,计息期存在差异。根据题意,项目开发期为两年,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,则第一年投入建造成本的计息期为1.5年,第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入,待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。

  (3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值,而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准,应试者需根据相关法律规定,按相应补偿 倍数计算确定。

  2.常见错误分析

  (1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤,也是 进行具体测算的基础,应试者不容忽视。

  (2)剩余法测算中易出现的错误:①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率,造成利润计算基数错误;②利息计算错误。未计算待估地价利息,或计息期有误。

  (3)成本逼近法测算中易出现的错误:①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。未计算征地税费利息,或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。

  例2 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

  2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,"五通一平"土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

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